문재인 정부가 청약조정지역 40곳에 한해 부동산대출을 조이기로 했다. 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출의 건전성 악화 가능성에 대비한 조치다.

19일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 정부 서울청사에서 문재인 정부의 첫 부동산대책인 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 발표했다. 고형권 기재부 1차관은 이날 브리핑에서 “최근 서울·부산 등 일부 지역에서 부동산시장의 국지적 과열 현상이 나타나고 있다”면서 “이번 대책은 면밀한 시장 분석을 토대로 선별적이고 맞춤형으로 마련하는 데 중점을 뒀다”고 설명했다.

◇ LTV·DTI 10%포인트씩↑..집단대출에도 DTI 적용

앞서 박근혜 정부는 부동산경기 활성화를 위해 2014년 8월부터 LTV는 50∼60%에서 70%로 DTI는 50%에서 60%로 상향조정하면서 부동산대출을 풀었다. 이에 따라 빚내면서 부동산 투자를 하는 사람들이 늘었고, 박근혜 정부 4년간 전국 아파트 평균 매매가격은 22%, 전세가격은 52% 급등했다.

그러나 6·19부동산대책에 따라 다음 달 3일부터는 조정대상지역에 적용되는 LTV와 DTI가 10%포인트씩 강화된다. 문재인 정부는 서울 전역과 부산·경기·세종 등 40개 지역에 적용되는 LTV를 70%에서 60%로 DTI는 60%에서 50%로 조정하기로 했다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 선제적으로 대출기준을 강화했다는 설명이다.

정부가 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 한국의 가계신용잔액은 지난 3월 말 기준 1359조7000억원에 달한다. 지난해 하반기 이래로 3분기 동안 102조원이나 불어났다. 여기에 4월 금융권 전반의 가계대출 증가액 7조2000억원과 5월 10조원을 더하면 1400조원에 육박한다.

아울러 정부는 기존에 규제의 사각지대로 꼽혔던 아파트 집단대출 중 잔금대출에도 50%의 DTI를 새로이 적용한다. 청약조정지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열양상으로 집단대출이 리스크에 취약해질 가능성이 있는 데 따른 것이다. 올해 1분기 말 기준 집단대출 규모는 131조7000억원이다. 지난 1년간 약 20조원이 늘었다. 증가속도는 은행권 전체 가계대출 증가율의 2배에 육박한다.

다만 정부는 서민과 실수요자에 대해서는 강화된 규제비율을 적용하지 않기로 했다. 청약조정지역 내 주택담보대출에 대해서도 기존의 LTV 70%와 DTI 60%를 유지한다. 서민·실수요자 요건은 △부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초구입자 7000만원 이하) △주택가격 5억원 이하 △무주택세대주 등이다.

◇재건축 조합원 3주택→1주택 제한..전매금지까지

집값 불안이 재건축 단지를 중심으로 확산함에 따라 재건축 규제도 강화된다. 조정대상지역의 재건축 조합원 주택 공급 수도 기존 3개에서 1개로 제한된다. 과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정대상지역으로 선정 시 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다. 다만 종전 소유 주택 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용한다. 기존 조합원이 전용면적 150㎡를 소유하고 있다면 추후 59㎡와 91㎡ 이하 주택 2가구를 분양받을 수 있다는 얘기다.

해당 규제는 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’이 이달 중 발의되면 올 하반기부터 시행될 예정이다. 오는 9~10월 개정안이 시행되면 그 이후 신규로 사업시행 인가를 신청하는 조합부터 적용된다. 국토부 관계자는 “도시 및 주거환경정비법 개정안을 6월 발의해 하반기 안으로 시행할 계획”이라며 “개정법률 시행일 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다”고 말했다.

11·3 대책에서 제시된 청약조정지역 규제 내용도 일부 강화된다. 서울 강남4구 외 다른 지역의 민간택지도 전매제한 기간이 소유권이전등기 때까지로 연장돼 사실상 전매가 금지된다. 현재 서울은 강남4구만 전매제한 기간이 소유권이전등기까지로 돼 있고, 나머지 21개 구는 1년 6개월로 돼 있다. 규제에 따르면 서울은 공공택지든 민간택지든 모든 지역에서 분양권 전매가 금지된다.

또 청약조정지역에 광명시와 부산 진구, 기장군이 새롭게 포함돼 전매제한과 1순위 및 재당첨 제한 등 청약규제를 받는다. 광명시 공공·민간택지와 기장군 공공택지는 소유권이전등기 때까지 전매가 제한된다. 부산의 민간택지에 대한 분양권 전매 규제는 이번 대책에서 빠졌다. 법적 근거를 마련하기 위해 주택법을 개정해야 하는데, 이미 개정안이 발의돼 국회에 계류 중이기 때문이다.

전매제한 규제는 이날 이후 시행되는 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 1순위 및 재당첨 제한은 ‘주택공급에 관한 규칙’이 개정돼 시행된 이후 입주자 모집 승인 신청분부터 이뤄진다.

◇ ‘금리인상·입주폭탄’ 대기..“하반기 갈수록 영향 커질 수도”

새 정부의 이번 대책을 두고 전문가들은 “시장의 우려보다 강도가 낮다”는 반응이다. 다만 올 하반기 금리인상과 입주물량 증가 등이 예상되는 만큼 하반기로 갈수록 부동산 시장에 미치는 여파가 커질 수 있다는 관측이 나온다.

부동산114에 따르면 오는 7월에는 전국 46개 단지에서 3만3361가구가 입주한다. 특히 수도권은 1만5726가구로 전월 대비 46% 늘어난다. 7월 입주물량을 포함해 올 하반기 전국 22만9708가구가 입주를 앞두고 있다. 서울과 경기, 인천 등 수도권이 11만9664가구로 52%나 된다. 내년에는 올해(37만8731가구)보다 14.7% 증가한 43만4399가구가 전국 각지에서 입주한다. 최근 5년(2012~2016년) 연평균 입주 물량이 23만8225가구였던 점을 감안하면 20만가구 더 많다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “(정책이) 예상했던 수준 정도고 시장에서는 약하다는 평가도 있다”면서 “시장에 일단 시그널은 줬다. 하반기 입주물량, 금융규제, 가계부채대책 발표 등 하방변수들의 역할을 예상해서 수위조절을 한 것 같은데 옳은 방향인 듯하다”고 말했다.

양지영 리얼투데이 리서치센터 콘텐츠본부장은 “조정대상지역 확대와 전매제한 지역을 서울 전역으로 확대한 것 등은 예상했던 내용”이라며 “당장 시장에 큰 타격을 주거나 대규모 혼란은 없을 것”이라고 내다봤다. 그는 “다만 하반기엔 입주물량 증가와 금리 인상 등 예정된 리스크가 있다”면서 “이것들과 맞물리는 시기엔 이번 대책의 파급력이 더 커질 것으로 보인다”고 전망했다.

한편 일각에서는 금번 부동산 대책이 가계부채 해결에 도움을 주기보다 서민층의 대출절벽을 불러올 것이란 지적도 나온다. 이번 규제는 은행권뿐만 아니라 농협과 새마을금고 등 상호금융과 저축은행 등 제2금융권에도 전면적으로 적용되기 때문이다. 아울러 이번에 내놓은 정부의 처방은 전방위적인 가계부채 대책이 아니라 특정 지역의 집값 급등을 막으려는 핀셋규제 성격이 강하다. 전반적인 대출 억제 효과는 제한적이라는 뜻이다.

한 은행권 관계자는 “DTI를 적용하면 대출이 어려워서 일부 도산이 생길 수 있다”면서 “자영업자들의 경우 대부업 가서 높은 금리로 빌려야 하는 상황이 올 수 있다”고 말했다.