지난 24일 서울 강남3구와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역(토허제)으로 지정되면서 투자 수요가 경매시장을 주목하고 있다.

26일 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 토허제 지역에서 아파트를 매입할 때는 관할 구청장 허가를 받아야 하고, 실거주 2년 의무가 적용된다. 토지이용계획서 및 자금조달계획서를 제출해야 하며, 위반시 이행 명령 및 이행 강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다.

하지만 경매의 경우 토허제 허가 대상에서 제외돼 실거주 의무에서 자유롭다. 다만 낙찰자가 대금을 모두 내야 해 전세를 끼고 매수하는 '갭투자'는 불가능하다.

더욱이 경매 감정가격의 경우 6개월 전 시세를 기준으로 정해져 토허제 해제와 재지정을 전후해 오른 호가보다 상대적으로 저렴하다는 이점도 있다.

실제 서초구 방배동 방배그랑자이 전용 84㎡(5층)은 지난 19일 감정가의 100.04%인 28억3111만원에 낙찰됐다. 응찰자는 22명이 몰렸다. 같은 단지 중층 및 고층 매물 호가가 29억원부터 31억5000만원에서 형성된 만큼 경매가가 최대 3억원 가량 싼 셈이다.

오는 31일 경매가 진행되는 송파구 잠실동 리센츠 전용 98㎡도 감정가 27억7000만원으로 책정됐다. 최근 실거래가 32억5000만원과 비교하면 4~5억원 저렴하다.

실제로 토허제 해제 직후 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동) 아파트 경매에 응찰자가 몰린 바 있다. 집값 선행지표 격인 낙찰가율은 강남4구의 경우 2월 기준 94.7%로 서울 평균보다 2.9%포인트 높았다.

송파구 가락동 헬리오시티 전용 85㎡의 경우 감정가 18억3700만원의 117.5%인 21억5777만원에 낙찰됐다. 응찰자수는 무려 87명이었다. 동일면적대 실거래가보다 2억원 가량 낮은 가격에 경매시장에 나온 것이 인기를 높인 것으로 보인다.

업계 관계자는 "자금 여력은 있지만 실거주가 불가한 외지인들의 투자 진입 방법은 경매 참여밖에 없는 만큼 수요가 몰리면서 낙찰가율도 올라갈 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "일반 시장이 토허제 지정으로 거래량이 꺾이더라도, 토허제가 풀리면 집값이 급등한다는 것을 지난달 시황을 통해 경험한 투자자 입장에서는 조건이 유연한 경매 참여를 주저할 이유가 없다"고 덧붙였다.

박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스