정부가 지난달 27일 초강력 부동산 대출 규제를 발표한 지 일주일 만에 서울 아파트 거래가 64% 이상 줄어든 것으로 나타났다. 서울 아파트 거래가 사실상 '일시 멈춤' 상태가 된 것이다. 계약금을 2배로 배상해야 하는 부담에도 이미 맺은 계약을 취소한 경우가 300건이 넘었다.

업계에선 이같은 매물 잠금 효과가 집값 하락으로 이어질 가능성에 대해선 회의적으로 보고 있다. 아파트뿐 아니라 빌라마저 공급이 줄어들며 '주택 부족'이 심화하고 있어서다. 올해 하반기부터 심화하는 주택 공급 부족이 전셋값을 밀어올리는 기폭제가 될 거라는 우려가 나온다.

7일 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면, 정부의 부동산 대출 규제가 발표된 지난달 27일부터 이달 3일까지 일주일 동안 서울 아파트는 총 577건 거래되는 데 그쳤다. 전주(6월 20일∼26일) 거래량(1629건)보다 64.6% 줄어든 것이다.

'불장'이라 불릴 정도로 상승세였던 강남 3구(강남·서초·송파)는 거래량이 급감했다. 발표 전 주에는 24건이었던 송파구 아파트 매매 거래는 발표 이후 1건으로 줄었고, 서초구 역시 15건에서 1건으로, 강남구는 76건에서 24건으로 감소했다. 강남 3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 묶이면서 수요가 몰렸던 마포구(89건→29건), 성동구(93건→43건) 거래도 반 이상 감소했다.

대출 한도가 6억원으로 줄면서 수혜를 입을 거라 예상됐던 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 지역에서도 거래량은 감소했다. 예상했던 풍선 효과보다는 관망세가 짙어진 것이다. 규제 이후 시장의 향방을 지켜보려는 사람이 많아진 탓으로 풀이된다.

이미 계약을 맺었던 아파트를 취소하는 사례도 속출했다. 국토교통부에 따르면 지난달 27일부터 5일까지 취소된 서울 아파트 거래는 301건이었다. 정부가 "이미 계약을 한 경우 새 대출 규제를 시행하지 않겠다"고 밝혔지만 전세 세입자를 들여 잔금을 치르려던 사람들이 돈을 구할 수 없게 되면서 계약을 취소한 것으로 알려졌다.

서울 부동산 시장은 일시 냉각 상태로 접어들었지만, 한쪽에서는 악재가 쌓이고 있다. 서울의 주택 공급 감소세가 심상찮은 것이다.

내년 서울 아파트 입주(예정) 물량은 2만8355가구로 올해(4만6738가구)보다 39.3% 감소하고, 내후년에는 올해보다 81.2% 적은 8803가구에 불과하다. 새로 공급되는 아파트가 대폭 줄어든다는 뜻이다. 3~4년 뒤 새로 지어지는 아파트 물량을 짐작할 수 있는 서울 아파트 착공 실적도 2021년 6월~2022년 5월 5만2972가구에서 매년 줄어들어 최근 1년(2024년 6월~올해 5월)에는 반 이상 줄어든 2만729가구에 불과했다.

아파트보다 저렴한 주거지로 서민층이 많이 찾는 다가구·연립 주택 공급도 전세 사기 여파로 줄어들었다. 2021~2022년까지만 해도 2만가구 이상 준공됐던 다가구·연립 주택은 2023년 1만4124가구, 2024년 6512가구로 급감하더니 올해(1~5월)는 1813가구밖에 지어지지 않았다. 이에 따라 전세 공급 물량도 감소하고 있다. 2023년 7월(3만3881건)만 해도 3만건 넘는 전세 물량이 있었지만 이달 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만4904건에 불과했다. 2년 만에 26.5% 감소한 것이다.

이같은 공급 급감 상황에서, 서울 집값을 잡자는 대출 규제가 전세가 폭등으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 2년 단위로 갱신하는 전세는 수요를 억제하기 어렵기 때문이다. 특히 정부가 이번에 분양 아파트 세입자에 대한 전세 자금 대출을 옥죄면서, 신축 아파트로 흡수될 전세 수요가 구축 아파트나 빌라로 몰리면서 전세 부족 사태가 악화할 것이라는 얘기다. 

업계 관계자는 "전세 상승분을 월세로 전환하는 경우가 늘고 그에 따라 주거비 부담이 높아질 수 있다"고 말했다.

박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스