스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 전면 시행되면서 주택담보대출(주담대) 여건이 사실상 한층 까다로워졌다. 기준금리 인하로 시중 대출금리는 내려가고 있지만 수도권에서는 최대 6억원의 대출 한도와 더불어 '미래 금리'를 반영한 심사까지 더해지며 실수요자들의 부담은 줄지 않고 있다.

1일 금융업계에 따르면 정부는 지난달 27일 발표한 '가계부채 관리 강화 방안'을 통해 수도권과 규제지역 내 주담대 한도를 일괄적으로 6억원으로 제한했다. 동시에 이날부터 스트레스 DSR 3단계를 시행하면서 대출 심사시 금리 변동 리스크까지 반영하게 했다. 이로 인해 같은 조건에서도 실제 대출 가능액은 이전보다 최대 수천만원 줄어든다.

시중은행의 시뮬레이션에 따르면 연소득 1억원인 직장인이 만기 30년 원리금균등상환 방식으로 변동형 주담대를 받을 경우, 대출금리 4% 기준에서 스트레스 금리 1.5%가 적용돼 실제 적용금리는 5.5%가 된다. 이 경우 대출 가능 한도는 6억700만원에서 5억8700만원으로 약 2000만원 줄어든다. 여기에 6억원 대출 상한 규제까지 겹치면 사실상 실수요자 대부분은 현금 여력이 없으면 청약에 나서기조차 어렵다.

시장에서는 금리 하락 흐름이 나타나고 있음에도 불구하고 이러한 대출 규제로 인한 체감 경직성이 더 크다는 평가가 나온다. 한국은행에 따르면 지난 5월 기준 고정형 주담대 평균금리는 3.87%로, 2년 전 5~6%대에 비해 크게 낮아졌다. 그러나 대출 심사 조건이 더 까다로워진 탓에 금리 인하가 실수요자에게 체감되는 효과는 제한적이다.

이번 규제는 청약시장에도 직접적인 영향을 미친다. 분양가 상승세가 이어지는 가운데 수도권 대부분 신규 분양 단지는 주담대 한도 6억원 규제를 적용받는다. 잠실 등 주요 입지의 경우 전용 84㎡ 기준 분양가가 20억원을 웃도는 단지도 적지 않다. 주담대를 최대한도까지 받아도 14억원 이상의 자기자본이 필요하다.

그동안 '갭투자'의 수단으로 활용돼 온 소유권 이전 조건부 전세대출도 수도권에서는 전면 금지되면서 분양 단계에서의 자금 조달 전략도 다시 짜야 한다. 정부는 전세보증금과 대출을 활용한 고위험 자산운용 구조를 차단하겠다는 입장이지만 결과적으로 무주택 실수요자들의 진입 장벽은 더욱 높아졌다는 지적이 나온다.

실제로 서울시 아파트 매매 거래량은 5월 8000건에서 6월 말 기준 5700건으로 줄었으며, 추가 규제 시행과 계절적 비수기가 겹치는 7~8월에는 거래량 감소세가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다. 업계에서는 강남·서초 등 자산가 중심의 지역을 제외한 대부분 지역에서 매수심리 위축이 현실화되고 있다고 분석한다.

한 금융권 관계자는 "고가 주택을 사는 데 6억원 이상 빌리는 수요가 전체의 10% 이상이라는 점에서 정부가 대출 한도를 제한한 것으로 보이지만, 일률적으로 적용되는 규제에 대해 불공정하다는 의견도 있다"며 "가계대출을 명목 GDP 내에서 관리하기 위한 불가피한 결정일 수 있으나 현장에서는 혼란도 감지된다"고 말했다.

또한 주담대 금리 추이에 대해선 "기준금리에 연동돼 전반적으로 하락 흐름을 보이고는 있지만 은행권의 조정 여력은 제한적"이라며 "실수요자에게 대출이 원활히 공급될 수 있도록 내부적으로 감면 금리 폭을 조정해 대응하고 있다"고 설명했다.

최연성 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스