향후 1년간 전세만료 보증금 규모가 사상 최대 수준인 300조원에 달하는 것으로 집계되면서 역전세난 공포가 번지고 있다. 역전세난은 부동산시장 침체에 따른 전셋값 하락으로 집주인이 신규 세입자에게 받는 전세금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 사태를 말한다. 전문가들은 전세 보증금 미반환 리스크에 대한 대비가 필요하다고 당부한다.

21일 직방이 2021년 하반기~2022년 상반기 전세거래총액 조사를 통해 향후 전세시장의 보증금 반환 규모를 분석한 결과에 따르면 올해 하반기 계약이 만료(전세계약기간 2년 간주)되는 2021년 하반기 전국 주택전세거래총액은 149조800억원으로 집계됐다. 2024년 상반기 계약이 만료되는 2022년 상반기 전세거래총액 153조800억원을 더하면 향후 1년간 전국에서 전세계약이 끝나는 보증금 규모는 300조원을 넘어선다. 이는 2011년 실거래가 공개이후 집계된 거래액으로는 최대치다.

주택유형별 2021년 하반기~2022년 상반기 전세거래총액은 아파트가 228조3800억원으로, 전체 전세거래총액의 75.6%를 차지한다. 이어 △연립·다세대 33조4200억원(11.1%) △단독·다가구 22조8100억원(7.5%) △오피스텔 17조5600억원(5.8%) 등이다. 아파트 외 주택이 차지하는 비중은 4분의 1이지만 최근의 전세보증금 미반환 사례가 아파트 외 주택에 집중되는 상황을 감안하면 주의가 필요한 상황이다.

시도별로 향후 1년간 전세계약이 만료되는 전세보증금 총액은 서울이 118조6800억원으로 가장 많다. 경기도 98조9300억원, 인천 15조8200억원으로 수도권에만 233조4300억원(77.3%)이 집중됐다.

수도권을 제외한 지방에서는 부산의 전세계약 만료 보증금 총액이 12조1700억원으로, 지방에서 유일하게 10조원을 넘어섰다. 경상남도 7조7700억원, 울산 2조8000억원으로 부울경 권역도 22조7500억원(7.5%) 규모의 보증금이 전세계약 만료를 앞두고 있다. 

충청권은 △대전 6조3200억원 △충남 5조5600억원 △충북 4조2100억원 △세종 2조7500억원 등으로 총 18조8400억원(6.2%)으로 추정된다.

올해 하반기부터 내년 상반기까지 전세계약 만료가 예상되는 보증금 총액이 가장 많은 시군구는 광역지자체로는 서울, 기초지자체로는 강남 3구와 강서구∙강동구로 조사됐다. 강남구가 13조2100억원으로 가장 많고, 송파구 11조6000억원, 서초 9조2500억원으로 조사됐다. 강남 3구는 단일 시군구로 서울∙경기∙인천∙부산을 제외하고 지방 단일시도보다도 많은 보증금의 전세계약 만료를 앞두고 있다. 그 외 강서구 7조4700억원, 강동구 6조5500억원 규모의 보증금이 전세계약 만료될 것으로 예상된다.

경기∙인천은 성남시 분당구가 9조1700억원으로 가장 많은 보증금의 전세계약 만료를 앞두고 있다. 성남시 분당구는 서울 강남 3구를 제외하고 가장 큰 규모의 보증금이 전세계약 만료를 앞두고 있다. 그 다음으로 △경기 화성시 6조5500억원 △경기 남양주시 5조7300억원 △경기 용인시 수지구 4조9100억원 △경기 부천시 4조5900억원 순이다.

지방은 전세계약만료 보증금 상위 지역이 충청권에 집중돼 있다. 전세계약이 만료되는 보증금 규모가 가장 클 것으로 예상되는 지역은 대전 서구로 2조5200억원으로 예상된다. 이어 △대구 수성구 2조3800억원 △충남 천안시 서북구 2조2200억원 △대전 유성구 2조1100억원 부산 해운대구 1조9700억원 순이다.

직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "올해 하반기부터 내년 상반기까지 전세계약이 만료되는 전세보증금 총액이 약 300조원 이상으로 역대 최대 규모가 될 것으로 예상된다"면서 "이 전세보증금의 규모는 올해 1분기 기준 가계신용(1853조9000억원)의 16.3%에 달하며, 주택담보대출(750조2000억원)의 40.3%에 달하는 규모"라고 분석했다.

그러면서 "300조원 규모의 전세보증금이 1년간 일시에 모두 반환되지는 않겠지만 전세거래보증금 거래총액이 줄어들고, 전국 아파트 전세가격도 2년 전에 비해 13.5% 하락한 상황을 감안하면 전세보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다"며 "계약종료 전세보증금이 아직 최대 수준이 아닌 2023년 상반기 상황에서도 보증금 미반환 규모는 더 커지고 있는데 올해 하반기와 내년 상반기에 역대 최대 규모의 전세보증금 계약만료가 예상되는 만큼 임대인의 상환 능력을 살피는 등 대비가 필요하다"고 덧붙였다.

박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스