2019년 하반기 주택시장은 상승과 하락 변수가 혼재하는 상황이다. 미국이 미중간 무역분쟁에 대한 우려로 기준금리를 인하할 경우 한국의 금통위도 기준금리 인하를 고민할 수 있다.

금리가 인하되면 주택담보대출 금융 비용이 줄어 주택거래량이 늘어날 수 있다. 다만, 집값 불안이 나타나면 추가 대책이 나올 가능성이 높다.

◇ 금리인하 따른 금융비용 부담 절감 기대

미국과 중국 간의 무역분쟁에 대한 우려가 확대되면서 미 연방준비제도의 연내 기준금리 인하에 대한 시장기대가 확대됐다. 이는 한국 역시 적절한 인하가 필요함을 시사한다.

금융통화위원회가 기준금리를 인하한다면 주택담보대출 금리 상승이 완화되면서 금융비용 부담이 낮아지고, 투자금융 여건 개선으로 부동산으로 관심이 높아질 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “올해 부동산시장의 가장 큰 위협요인이었던 금리가 시장에 우호적으로 변했다. 대출금리가 올해 들어 제법 내린 데 이어 하반기에는 한국은행이 기준금리를 낮출 것이라는 전망도 나온다”고 말했다.

그러면서 그는 “금리인하는 ‘부동산시장에 헬륨가스를 불어넣는다’는 말이 있을 정도로 큰 활성화요인이다. 즉 부동산 가격은 금리와는 반비례 관계로, 최근 들어 부동산이 투자재로 바뀌면서 금리 민감도가 많이 높아졌다”고 덧붙였다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “G20 때문에 시장 분위기가 살짝 개는 듯해 금리인하 속도조절이 가능할 것으로 보인다. 하지만 시장 금리는 선제적으로 반영되고 있으므로 엄청난 변동이 있지는 않을 것”이라고 내다봤다.

◇ 유동성 증가, 실물자산 구매 욕구 키워

글로벌 경기부양에 힘입은 주식 등 위험자산의 강세는 중장기적으로 주택 등 고정자산의 투자에 긍정적 영향을 미친다.

저금리 지속에 따른 유동성 증가는 실물자산에 대한 구매 욕구를 불러일으킨다. 경기활성화를 위한 국내인프라투자 필요성이 존재하므로 시중 유동성 증가는 부동산시장에 기회요인이다.

장기 성장 둔화로 인해 투자자산이 주택분양시장, 상업용부동산 등 대체자산으로 선회할 수 있다.

◇ 3기신도시 공급물량 여파 있을 듯

2019년 아파트 입주예정물량은 39만5000호로 2018년 45만5000호로 정점을 찍은 이래 감소하는 추이다. 2020년에도 33만3000호로 입주물량 부담은 완화되고 있다.

그러나 2016~2020년 입주물량이 이전 10년(2006~2015년) 대비 서울, 인천, 대전, 울산 등 지역을 제외하고 두 자릿수 증가했다.

한편 2019년 아파트 분양예정물량 48만7000호는 최근 5년간 분양물량인 40만호를 상회한다. 지방경기 위축으로 분양일정이 지연되고 있지만 대기 중인 입주물량과 신규분양 증가분은 부담으로 작용할 수 있다.

더불어 3기신도시의 공급량이 지방신도시 지역의 분양물량에 새로운 변수로 작용할 것으로 점쳐진다. 3기신도시 당첨이 100% 청약가점 방식으로 이뤄지면 무주택 요건을 유지하기 위해 기존 주택시장으로 유입되는 수요는 줄어들 것으로 보인다.

◇ 민간택지 분양가상한제 등 추가 정책 등장 가능성

2018년 9.13대책 발표 이후 주택가격의 거래량 감소와 가격 조정이 나타났다. 지방은 산업기반 위축, 전출인구 증가로 추가적인 하락에 대한 우려가 커진 상황이다.

하지만 서울은 조정 이후 강북개발에 대한 기대감과 강남 재건축 저가 매물의 매수세에 힘입어 최근 반등했다.

금리인하 등으로 부동산 가격의 변동성이 확대된다면 정부의 추가 규제가 나올 수 있다. 현재 업계 안팎에서는 민간택지 분양가상한제, 재건축 가능허용연한 및 양도세 강화 등이 거론된다.