은퇴 이후는 일을 해서 버는 노동소득이 없거나 불규칙하게 된다. 그래서 노동소득을 대신하게 되는 ‘또 다른 월급’을 갈망하게 된다.

안정적인 월세가 나오는 수익형 부동산은 노후수익의 안전망이 될 수 있는 것이다. 은퇴이후 부동산 투자는 토지 등 자본차익형 부동산보다는 상가나 오피스텔 등 현금흐름형 부동산에 초점을 맞춰야 할 것이다.

자본차익형 투자자는 마치 악어사육자처럼 부동산을 매도했을 때 단 한 번의 행복을 맛볼 수 있다. 가격이 오르지 않으면 행복은 저 멀리 달아난다.

하지만 현금흐름형 부동산투자자들은 가격상승보다는 월세에 초점을 맞춘다. 가격이 오르든 내리든 현금흐름이 잘나오면 만족한다. 젖소사육업자들이 젖소가격 상승보다 우유 수입에 더 신경을 쓰는 것과 같은 논리다.

사실 부동산시장은 저성장체제로 접어들어 가격이 올라도 과거처럼 크게 오르기 힘든 구조다. 이런 상황에서는 은퇴를 앞둔 사람이라면 부동산의 가치평가 패러다임도 현금흐름 확보의 수단으로 바뀌어야 한다. 바로 악어사육업자보다 젖소사육업자 마인드가 되어야 한다는 얘기다

미국의 투자이론가 윌리엄 번스타인은 “부(富)란 비유동성 재산의 집합이 아니라 소득의 흐름”이라고 말했다. 예컨대 당신이 과수원을 보유하고 있다면 그 가치는 단순히 땅과 나무의 시세가 아니라 과수원에서 나오는 소득으로 따져야 한다는 것이다. 이렇듯 부동산도 이제 ‘현금흐름이 발생하는 금융상품일 뿐’이라는 인식이 필요하다.

애덤 스미스는『국부론』에서 “가옥의 임대료 시장이자율이 연 5% 라면 가옥의 임대료는 연 7~7.5%가 되어야 한다”고 했다. 즉 주택 임대수익은 시장이자율의 1.4~1.5배가 되어야 한다는 것이다. 아무리 저금리라고 해도 기회비용 등을 감안할 때 임대수익률이 연 4%이상은 나와야 한다.

사는 집을 제외한 부동산을 보유할 것인지, 말 것인지 판단은 현금흐름이 수도꼭지에서 물 흐르듯이 잘 발생하는 가 여부다. 받을지 안 받을지 모르는 단 한 번의 행복(시세차익)에 연연하지 말고 여러 번 쪼개서 행복(운용수익)을 받는 지혜가 필요하다는 얘기다. 부동산에서 행복은 자주, 쪼개서 받을수록 좋다.

그렇다면 과연 어떤 부동산을 사야 할까. 부동산시장에서 ‘일주(一住), 이토(二土), 삼상(三商)’이라는 투자격언이 있다. 먼저 집을 사고, 토지, 상가로 확대하라는 얘기다. 부동산초보자라면 집을 추가로 구입해 노후를 준비하는 것부터 생각해봐야 한다.

과거에 전세가 대세가 이뤘을 때에는 집에서 정기적인 운용수익이 나오지 않았다. 하지만 주택의 월세화가 급속하게 진행되고 있는 지금, 노후에 주택은 또 다른 현금확보 수단이 될 수 있다. 젊은층에게 주택의 월세화는 악몽이지만, 베이비부머에게 축복이다.

이제 아파트 2채만 보유를 해도 월 100만~200만원의 현금을 챙길 수 있게 된 것이다. 그런 측면에서 가장 손쉽게 부동산을 통한 노후 대비책은 도심의 아파트인 것 같다.

이제 아파트를 다시 봐야 한다. 아파트는 거래가 많아 마음만 먹으면 언제든지 매각할 수 있는 등 환금성이 높고 주택을 담보로 대출을 받을 수 있어 비교적 다른 상품보다 장점이 많은 상품이다. 다만 무조건 아파트를 사는 것은 금물이다. “반드시 아파트는 월세가 잘 나오는 것을 골라야 한다”는 것이다.

주위를 둘러보라. 월세가 잘나오려면 입지적 요건을 어느 정도 갖춰야 한다. 기본적으로 역세권이어야 할 것이고, 교육여건, 쇼핑 등 편의시설이 좋을 것이다. 아파트는 임대수익이 연 4% 정도 나오는 것을 골라야 한다.

신규분양 때 청약을 하거나 미분양을 매입해 월세나 반전세를 놓은 방법도 좋다. 요즘 소득 상승으로 주거기대수준이 올라가면서 새 아파트 선호현상이 강해 입주 때부터 비교적 높은 임대료를 받을 수 있다.

아파트 그 다음으로 생각해볼 수 있는 것은 오피스텔이다. 오피스텔은 수익이 아파트보다는 1~2%포인트 높지만(5~7%) 지금 공급이 속속 이뤄질 경우 수익률이 낮아질 수 있다. 더욱이 나중에 되팔 때 유동성에 제약이 뒤따르는데다 자본이득도 기대하기 힘들다. 이런 점에서 임대료가 다소 낮아도 오피스텔보다는 대단지 역세권 소형아파트를 권하고 싶다.

그리고 오피스텔도 요즘은 분양가가 계속 상승하고 있으므로 신규 분양보다는 입주한 지 5~6년 경과한 단지가 더 실속이 있다. 또 다세대나 다가구주택을 매입해 임대료를 받는 것도 좋으나 세입자 관리가 쉽지 않다는 점은 알고 시작하는 것이 좋다.

은퇴이후 토지는 가급적 투자를 하지 않는 것이 좋다. 다만 근교에 창고시설이나 고물상, 야적장등으로 임대를 할 수 있다면 괜찮다. 자본차익 뿐 아니라 임대를 통해 월세 확보가 가능하기 때문이다. 지역에 따라 다르나 임대수익률이 연 3~5%에 달하는 곳도 많다.

꼭 거주나 운영할 목적이 아니라면 펜션이나 전원주택용 토지에 투자하는 것은 바람직하지 않은 것 같다. 나중에 팔기도 어렵고, 설사 가격이 오른다고 해도 양도세율이 일반 주택보다 높기 때문이다.

상가는 초보자라면 신중해야 한다. 특히 요즘 분양가가 너무 치솟아 1층 기준으로 연 5%수익을 내기가 쉽지 않다. 오죽하면 “신규 상가는 골조가 올라가기 전에 상상력으로 팔라”는 말이 있을까.

신도시의 상가 분양가 거품을 경계해야 하는 것이 좋다. 이보다는 입주한 지 4-5년 경과하여 어느 정도 안정된 상가가 더 나을 수 있다. 상가를 살 때에는 장사 경험이 많은 지인과 함께 현장답사를 통해 충분히 조사한 뒤 결정하는 게 좋다.

어찌 보면 상가를 산다는 것은 세입자와 공동창업을 하는 것이기 때문이다.