정부가 중도금 집단대출 규제를 본격화하기로 한 가운데 강남권 부동산 투기 양상이 수그러들지 이목이 쏠린다. 강남발 재건축 열기를 잡기 위한 규제가 도리어 비강남권과 지방에 타격을 줄 것이라는 전망도 나온다.

강남권 재건축 아파트가 고분양가임에도 불구하고 잇따라 완판되자 지난달 정부는 투기과열 분위기를 감지하고 제동에 나섰다. 특정 지역 투기로 인한 가계부채 증가 역시 사회적 큰 문제로 대두하면서 정부는 2016년 7월 1일 이후 입주자 모집공고분부터 중도금 대출 규제를 적용키로 했다.

앞서 정부는 가계부채가 지속해서 상승하자 부동산 담보 대출 시 기존 이자만 내다가 만기 시 원금을 상환하는 ‘거치식’에서 처음부터 원금과 이자를 동시에 갚게 하는 ‘원리금균등분할상환’으로 상환의무를 바꿨다. 주택을 구입하려고 할 때 다달이 부담해야 하는 금액 부담이 커짐에 따라 부동산 시장의 거래 전반이 위축됐다. 그러나 아파트 집단 대출은 규제의 예외사항으로 남았고, 재개발 및 재건축 시장은 꾸준한 가격 상승을 유지해 왔다.

이로 인해 금번 정부는 중도금 대출 보장 대상을 분양가 9억원 이하의 주택으로 제한하기로 했다. 규제에 따르면 보증건수는 1인당 2건으로, 보증한도는 수도권 및 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 한정한다.

하지만 중도금 대출 규제로 강남발 투기과열 양상이 사그라들지는 않을 것이라는 관측이 나온다. 은행 중도금 대출이 불가하더라도 시공사를 통한 보증이 이뤄질 수 있기 때문이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “집단대출 규제 이후 강남권에서는 웬만한 경우에는 지급보증을 할 것”이라며 “강남 매머드급은 컨소시엄 형태라서 건설사들이 나눠서 지급보증을 하면 급한 불을 끌 수 있다”고 말했다.

함 센터장은 “지급보증으로 건설사들이 재무제표가 나빠지는 문제점이 생길 수 있어서 지속할 수는 없을 수도 있지만 당장 강남 부동산시장 내 혼선이 나타나지는 않을 것”이라고 내다봤다.

물론 건설사의 지급보증 시 실수요자의 부담은 커진다. 중도금 대출규제로 인해 실수요자가 제2 금융권의 중도금 대출상품을 이용하면 대출 금리가 높아지기 때문이다.

금융권 개별 집단대출 금리는 자체적인 것이라 확언할 수 없지만 부동산 전문가들은 제1금융권 금리는 현행보다 0.5∼0.7%포인트, 제2금융권은 1%가량 증가할 것으로 예측하고 있다.

함 센터장은 “지급보증 금리는 어디에서 대출을 받느냐에 따라 다르다. 하지만 현재 금리수준이 굉장히 낮아 타격은 덜할 것”이라고 말했다.

강남권 부동산 시장 과열을 진정시키기 위한 집단대출 규제가 투자심리를 위축시켜 비강남권과 지방에 더 큰 타격을 줄 것이라는 전망도 많다. 상대적으로 신규 분양 매력이 떨어지는 지방의 경우 대출 규제가 수요자 유입을 재차 가로막을 수 있어서다.

수요가 감소할 경우 건설업체 입장에서도 분양 연기를 비롯한 공급 조절이 불가피해진다. 수요와 공급이 동시에 줄어들고 시장 활기가 사라지는 급랭 국면이 오는 것이다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “강남권 내 컨소시엄의 경우에는 연대보증으로 해결하면 되고, 일반분양 단지 또한 개포주공3단지 70가구 등 수가 적어서 큰 타격이 없을 것”이라면서 “애매한 가격대에 걸리는 비강남권 중대형, 일부 지방 고가 물량이 타격을 입을 수 있다”고 말했다.

김 연구위원은 “규제의 핵심 타깃은 서울 강남 재건축으로 보였지만 실제 타격을 받는 것은 지방 그리고 경기, 비강남, 강남 등의 순서일 것”으로 내다봤다.