2019년 재건축 시장은 한마디로 짙은 안개속 장세다. 재건축을 둘러싼 시장 환경이 갈수록 악화될 가능성이 크기 때문이다. 재건축은 기본적으로 정부의 정책이나 금융시장의 환경의 영향을 많이 받는다. 2019년에는 추가적으로 금리가 오를 가능성이 높은 데다 정부의 규제 역시 계속 진행될 가능성이 크다. 따라서 재건축 시장은 전반적으로 횡보 또는 약세를 면치 못할 것으로 예상된다.
재건축에 대해서는 이미 이중삼중 족쇄가 채워져 있는 상황이다. 이미 투기과열지구에서 투기과열지구에서 조합원 지위양도 금지와 재건축 초과이익 환수제가 시행되고 있다.
특히 재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업에 타격이 큰 상황이다. 사업이 거의 올스톱되어 있다고 해도 과언이 아니다. 재건축 초과이익환수제는 재건축 추진위원회 구성 때부터 준공 때까지 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 국가에서 환수하는 제도다. 물론 초과이익은 해당지역(서울지역은 구)의 평균 집값 상승률이나 조합원 운영비, 신탁비용 등 제외하고 뺀 뒤 계산한다. 재건축을 추진하는 과정에서 소유자가 몇 번 바뀌더라도 부담금은 최종 입주자가 내야 한다.
일부 단지들은 초과이익환수제를 피하기 위해 1:1 재건축 등 돌파구 마련에 고심하고 있다. 1:1 재건축이란 일반 분양으로 사업비를 충당하는 방식 대신 현재 가구수와 동일하게 짓는 것이다. 일반 분양분이 없는 만큼 조합원들이 부담해야 할 초과이익이 줄어들게 된다. 일반 재건축과는 달리 소형 주택 의무비율대로 짓지 않아도 된다. 1:1 재건축을 통해 단지의 고급화와 명품화가 가능하다는 장점이 있다. 실제로 서울 용산구 동부이촌동의 래미안 첼리투스는 1:1 재건축 방식으로 15층 10개동 460가구를 56층 3개동으로 다시 지었다. 다만 평수만 40평형대에서 50평형대로 늘어났다.
다만 1:1 재건축은 사업비 대부분을 조합원이 부담하게 되어 부담금이 큰 것이 특징이다. 따라서 조합원 간 갈등이 더 커질 수 있다. 부담금을 내기 어려운 고령자들의 반대로 사업이 진척이 이뤄지지 않을 수 있다는 얘기다. 일부 재건축단지는 부담을 낮추기 위해 선분양제 대신 후분양제로 방향을 틀 수 있다. 후분양제란 아파트를 착공하기 전 분양하는 선분양제와 달리 건설 공정 80% 이상 진행됐을 때 입주자를 모집하는 제도다.
그러나 상당수 초기 재건축 단지들은 방향성을 찾지 못하고 그 결과 거품이 빠질 가능성이 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 재건축 초과이익환수제를 피한 단지들과 그렇지 못한 단지들 간에 양극화가 심해질 수 있다.
재건축은 더욱 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 중 하나인 거주요건 강화에도 타격을 받을 수 있다. 실거래 가격이 9억원을 초과하는 고가 1주택자에 대한 장기보유 특별공제 요건이 2년 이상 거주한 경우로 제한된다. 다만 시행시기는 2020년 1월 양도분부터 적용된다. 2년 이상 거주하고 10년 이상 보유한 경우 최대 80%의 양도세 공제혜택을 받을 수 있다. 거주기간이 2년이 안 되는 경우에는 10년 보유 20%, 15년 보유 30%의 장기보유 특별공제가 적용된다. 따라서 낡은 재건축 단지에서 거주요건을 채우기 힘들어 재건축 투자수요가 줄어들 수 있다는 점도 체크해야 한다.
재건축 단지에 대한 분양가 상한제 도입도 변수다. 정부는 그동안 적용기준이 까다로워 2015년 4월 이후 사문화됐던 민간택지 분양가 상한제도 적용요건을 완화했다. 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역을 기준으로 일정 요건을 갖추면 분양가 상한제 지역으로 지정할 수 있도록 한 것이다. 다만 분양가 상한제 적용 지역은 조건 충족 시 바로 지정되는 게 아니라 국토교통부의 ‘주거정책심의위원회’ 심의를 거치도록 해 여지를 남겼다. 재건축 단지에 대한 상한제 도입 여부는 결국 집값에 달려 있는 셈이다.
2019년 재건축 시장은 변동성이 강화될 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 정부의 무차별적인 재건축 규제, 금리 인상, 대출 규제로 대표적인 투자상품인 재건축은 악재의 영향에 민감할 수 있기 때문이다. 재건축은 롤러코스터처럼 가격이 출렁일 수 있다는 점을 알아야 한다.
세금측면에서도 오히려 재건축보다는 재개발이 훨씬 나을 것 같다. 정부는 재산세, 종부세, 건강보험료 등 60가지가 걸려있는 공시가격 현실화에 나설 예정이다. 재개발 지역의 낡은 단독주택이나 빌라에 비해 재건축 아파트의 공시가격 현실화율이 더 높다. 말하자면 재건축의 경우 급등한 시세대로 보유세 등 세금이 매겨져 부담이 커질 수 있다는 것이다. 실수요자라면 재건축에 대한 환상을 버리고 신축한 지 10년 이내를 중심으로 월세가 잘 나오는 새 아파트를 접근하는 것도 좋을 것이다.
다만 재건축 단지의 입지 자체는 알짜 노른자위에 위치해 우량하다. 따라서 입지 자체를 믿고 매입을 하더라도 저점에서 타이밍을 재는 보수적인 자세가 필요할 것이다.