다주택자들이 한마디로 코너로 몰렸다. 정부가 조정대상지역에서 양도세 중과에 이어 종부세와 임대소득세 부담까지 강화키로 했기 때문이다. 다주택자들은 매각, 증여, 임대주택 등록을 놓고 갈림길에 선 셈이다.

정부는 최근 대통령 직속의 정책기획위 산하 재정개혁특별위원회의 권고안을 바탕으로 종부세 개편안을 내놓았다. 정부는 우선 종부세 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율인 공정시장가액비율을 현재 80%에서 매년 5%포인트씩 올려 2020년에는 90%를 적용키로 했다. 

종부세 과표 6억원 이하는 현행세율을 유지한다. 과표 6억원은 시가 기준으로 1주택자는 약 23억원, 다주택자는 약 19억원 수준이다. 과표 6억원 초과는 금액에 따라 0.1∼0.5%포인트 인상한다. 특히 이번 개편안에서 주목할만한 것은 3주택자에 대해 0.3%포인트 추가 과세하기로 한 점이다.

<똘똘한 한 채 보유 심리 부추기나>

주택분 종부세를 내는 사람은 2016년 기준 전체 주택소유자의 2%인 27만4,000명 정도이다. 이 중 91%인 24만8,000 여명은 과표 6억원이하에 해당되어 이번 세율 인상에서 제외된다. 시가 23억원은 1주택자의 경우 강남권 신축 일부 33평형이 포함될 수 있으나 대체로 40~50평형이상 중대형 아파트 보유자가 대상자에 오를 것이다. 

부부 공동명의 한 채인 경우 이보다 훨씬 비싼 주택도 종부세율 인상 대상에서 제외된다. 하지만 종부세율은 지금대로 유지되더라도 내년부터 공정시장가액비율이 높아지는 만큼 시가 23억원 1주택자도 세금 인상은 피할 수 없다.

정부는 종부세 과표 6억~12억원 구간은 특위 권고안보다 0.05%포인트 추가(총 0.1%포인트)인상했다. 과표 6억~12억원은 1주택자 기준으로 시가 23억~33억원, 다주택자는 시가 19억~29억원에 해당된다. 정부의 이 같은 결정은 최근 주택시장에 불고 있는 '똘똘한 한 채' 트렌드를 차단하기 위한 방안으로 풀이된다. 하지만 이번 종부세 개편으로 초고가 주택 쏠림현상은 다소 주춤해질 수 있으나 20억원 안팎의 고가아파트 선호현상은 지속될 가능성이 높다.

<타격받는 3주택자>

이번 종부세 개편으로 가장 큰 세 부담을 안게 될 사람은 3주택자들이다. 보유한 주택의 시가를 합친 금액이 19억원을 넘어서면 0.3%포인트 추가 과세 대상이 된다. 3주택자라도 고가주택이 많은 서울과 수도권지역에 아파트 보유자로 한정될 것으로 보인다. 저가 주택이 많은 지방에서 3채 보유한 경우 대체로 과세 대상에서 제외될 것이다. 다만 지방과 서울 아파트를 동시에 3채 보유한 경우 영향권에 접어들 수 있다.

최근 1~2년부터 주택시장에는 지방거주자들이 서울 아파트를 사들이는 상경투자 붐이 크게 일었다. 국토교통부에 따르면 지난해 한 해 서울에 거주하지 않는 사람이 사들인 서울 아파트는 2만818건에 달했다. 이는 전체 아파트 거래건수(10만7,897건)의 20%에 육박하는 수치다. 

서울 아파트 5채 중 1채는 지방을 포함한 외지인이 산 셈이다. 따라서 종부세 부담을 피하기 위해 이들이 보유가치가 낮은 지방 아파트를 처분할 가능성이 없지 않다. 가뜩이나 공급과잉과 지역경제로 휘청거리고 있는 지방 주택시장이 종부세 개편의 유탄을 맞을 수 있다는 얘기다.

<임대소득세 부담도 늘어>

앞서 재정개혁 특위는 이번에 주택 임대소득의 소형 주택 과세특례는 축소 또는 일몰 종료할 것을 권고했다. 현재 기준시가 3억원, 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택의 전세보증금은 임대소득세 산정 시 임대 주택수에 포함되지 않아 비과세된다. 또 주택임대소득 2000만원 이하 분리과세(15.4%) 시 적용되는 기본공제 400만원은 임대등록사업자에게만 적용하거나 공제금액을 축소 또는 폐지하라고 권고했다. 

2000만원 이하 주택임대소득에 대한 분리과세는 내년부터 시행된다. 특위 권고대로 2000만원의 주택임대소득 발생 시 미등록자에게 기본공제(400만원)를 해주지 않으면 임대소득세가 당초 연간 92만4000원(지난해 12월 13일 임대주택 등록활성화대책 기준)에서 154만원으로 늘어난다. 같은 조건에서 장기임대주택으로 등록하면 임대소득세는 30만8000원에 불과해 미등록자의 부담이 5배가량 늘어나는 셈이다.

<다주택자에 퇴로 열어줘야>

전방위 세금 압박으로 다주택자들은 고민이 커졌다. 당장 다주택자들은 종부세를 피하려면 임대주택으로 등록하거나 자녀에게 증여할 수밖에 없다. 서울 등 조정대상지역에서 다주택자들이 이런 방향으로 움직일 가능성이 크다. 지난 4월부터 조정대상지역에서는 다주택자의 최고 양도세율이 52~62%에 달하고 장기보유특별공제(10~30%)도 해주지 않는다. 

보유세 부담을 피해 집을 팔고 싶어도 양도세 부담이 무거워 매각이 여의치 않은 상황이다. 이번에 보유세를 대폭 올리는 만큼 하반기에는 양도세율을 낮춰야 할 것이다. 그래야 다주택자들에게 퇴로를 열어줘 시장 안정을 극대화할 수 있다.

또 하나. 종부세 감면을 위해 임대주택에 등록하려고 해도 수도권 기준시가 6억 이하, 지방 3억 이하라는 요건을 지켜야 한다는 점이다. 이런 요건을 맞추기 어려워 임대주택 등록을 하지 못하는 다주택자들도 많다. 임대주택으로 등록하면 8년 간 팔지 못하고 임대료 인상도 1회당 5%이내로 제한된다. 

임대주택으로 등록한 다주택자들은 나름대로 세입자 주거안정에 기여하는 셈이다. 이런 점을 감안해 수도권기준으로 임대주택 8년 등록 시 주어지는 종부세 감면 대상을 상향 조정(가령 기준시가 9억원)하는 것이 어떨까 싶다. 대신 기준시가 6억~9억원에 달하는 주택은 종부세 감면 폭을 줄이면 될 것이다.

어쨌든 다주택자들에게는 선택의 폭은 많지 않다. 아직은 관망하고 있는 다주택자들은 7월말 공개될 정부의 세제개편안과 세제관련 법안의 국회통과 여부를 보고 본격 행동에 나설 것으로 판단된다.