'깡통전세' 경고음이 커지고 있다. '깡통전세'란 선순위 주택담보대출금과 전세보증금의 합계가 집값에 육박해 경매에 넘어갈 경우 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 것을 말한다.

높은 전세가율에도 불구하고 올 하반기까지 집값이 상승하면서 깡통전세 문제가 크게 부각되지 않았다. 하지만 규제강화와 입주리스크로 인해 2017년도 집값하락이 예상되고, 금리가 올라 대출이자 상환부담이 커지면서 깡통전세 문제가 표면화될 것으로 보인다. 경제 전망도 밝지 않다.

한국감정원에 따르면 전국 주택 전세가율은 지난 11월지수 기준으로 평균 66.8%에 달한다. 아파트는 74.5%로 더 높다. 개별 사례를 보면 전세보증금이 집값의 80~90%에 달하는 경우가 흔해졌고, 아예 집값보다 전세보증금이 높은 경우도 발생했다. 깡통전세로 전락할 위험이 내재된 전세계약이 그만큼 늘어난 셈이다.

통상적으로 선순위 주택담보대출금과 전세보증금의 합계가 집값의 70%를 넘는 경우 깡통전세로 전락할 가능성이 크다고 본다. 경매시 최저매각가격이 감정가의 80%로 결정되기 때문에 선순위 주택담보대출금과 전세보증금의 합계가 매각가격을 넘으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못하게 된다.

원론적으로는 깡통전세 위험이 큰 전세계약을 피하면 된다. 등기상의 선순위 주택담보대출을 확인해 전세보증금을 더한 후 집값에 비해 과도하다 싶으면 전세계약을 하지 않으면 된다. 그러나 선순위 주택담보대출이 없는 깨끗한 전세물건을 찾기는 어렵고 전세난도 심해 위험한 걸 알면서도 계약을 하는 경우가 많았다.

경매에 넘어가지 않더라도 집값이 떨어지고 전세시세가 내리면 전세보증금 돌려받기가 힘들어진다. 2017년 하반기부터 아파트 입주량이 본격적으로 늘어나 해당지역의 일시적인 역전세난이나 주변 전세하락이 우려되는 상황이다.

깡통전세 위험에 대비해 전세보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치를 할 수 있다. 전세금반환보증보험에 가입하는 방법이 대표적이다. 서울보증보험과 주택도시보증공사 두 곳의 상품에 가입 가능하다. 다만 보험가입조건과 액수 등에 제한이 있어 가입하려고 해도 할 수 없는 경우가 적지 않다. 집주인의 주택담보대출이 있거나 전세보증금이 높은 경우에 가입이 어렵다.

29일 발표된 2017년 경제정책방향을 보면 주택도시보증공사의 전세금반환보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한선을 5억 원까지 높이고 보증료율은 낮춰 전세금반환보증보험의 가입을 활성화하는 계획이 포함됐다. 가입기준 및 비용부담의 완화, 보증규모의 확대 등 추가적인 활성화 방안이 나온다면 전세금반환보증보험 가입이 더 늘어날 것으로 보인다.

상품 가입은 한결 편리해졌다. 전세계약을 하면서 중개업소에서 전세금반환보증보험에 가입할 수 있다. 전세자금대출보증과 전세보증금반환보증이 결합된 주택도시공사의 전세금안심대출보증 상품을 이용하면 저리 대출과 전세보증금 반환이 한번에 해결된다. 위탁 은행을 이용하면 된다. 서민과 사회취약계층에게 특화된 안심형 버팀목 전세자금대출 상품도 올 상반기에 출시됐다.

전세금반환보증보험에 가입할 수 없는 경우에는 집주인 동의를 구해 전세권을 설정해두는 방법도 있다. 전세계약이 만료된 후 전세보증금을 돌려받지 못했다면 별도의 절차 없이 임의경매를 신청할 수 있다. 다만 절차와 비용부담을 생각해보면 일반적으로 세입자들이 손쉽게 활용하기는 쉽지 않다.

반전세나 월세를 적절히 활용해 전세보증금 회수부담을 낮추는 것도 가능하다. 전세보증금 규모를 낮춰 반환가능성을 높이는 한편 가입기준을 맞추면 전세금반환보증보험 가입도 가능해질 수 있다. 2017년에 주택공급량이 늘어 월세시장도 하향 안정될 전망이어서 적절히 활용해 볼 필요가 있다.