[요즘 부동산+/②]'투기차단 vs 이중과세'…'재건축 초과이익 환수제'가 뭐죠?

부동산은 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 사람의 거주지가 걸린 문제이니 만큼 개인 재산 중에서는 구매 밎 거래과정이 가장 복잡하고 까다로우며 가격도 어마어마합니다. 그만큼 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나입니다. 그래서 비즈니스플러스는 최근 이슈 및 업계 동향에 대해 쉽게 풀어가드리려고 합니다. 그럼 요즘 부동산에 대해 하나하나씩 알아가볼까요. [편집자주]

대선을 앞두고 재건축 초과이익환수제(재초환)가 부동산 정책의 뇌관으로 부상하고 있다. 폐지를 공약으로 내건 국민의힘과, 유지 입장을 고수하는 더불어민주당 간의 정면 충돌이 예고되면서, 재초환이 본격적인 '정책 전쟁'의 중심에 섰다.

재초환은 재건축 사업을 통해 조합원(주민)이 얻는 과도한 개발 이익의 일부를 정부가 환수하는 제도다. 부동산 시장의 투기를 억제하고, 개발이익을 공공이 일부 공유하자는 취지에서 도입된 제도다.

재건축 조합원 1인당 8000만원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수한다. 중앙정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금의 형태로 가져간다.

2006년 5월 24일부터 관련법이 공포되었고, 실제 재초환을 적용한 재건축 아파트단지는 2008년부터 발생했다. 그러나 2008년에는 부동산 대침체로 인해 아파트 재건축 사업 자체가 취소되거나 무기한 연기되는 경우가 많았기 때문에 정작 실제로 적용된 단지는 거의 없다시피했다. 당시 논란이 많은 제도였기 때문에 대부분의 재건축 단지가 재초환 중단을 기다리며 버티기에 들어갔던것도 이 제도가 실제로 적용된 단지가 많지 않은 이유다.

그러다가 2012년 연말 재초환 시행을 일시 중단하는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 5년간은 재초환 제도가 일시 중단됐다. 이 때 아파트들이 대거 재건축 사업에 뛰어들게 됐었으며 서울시내 곳곳에 신규 아파트가 공급되기 시작됐다. 이후 문재인 정부에서 2017년 8·2 부동산 대책을 통해 5년간 시행 중단된 일몰기한이 종료됨에 따라 부동산 규제책의 일환으로 재초환 중단 재연장 없이 재초환 제도 부활을 선언했고, 2018년 1월 1일부로 부활했다.

이후 윤석열 정부는 지난해 재초환 폐지를 공식화했지만 야당에 반대에 부딪혀 실행에 번번히 고배를 마셨다. 윤석열 정부 이후 실제 재건축 부담금을 낸 단지는 아직은 한 곳도 없지만, 최근 들어 일부 지자체들이 부동산원에 주택 가액을 산정해달라고 요청하는 등 부담금 부과에 다시 나섰다.

재초환 폐지 여부는 사실상 차기 정권의 방향에 따라 갈릴 가능성이 높다. 국민의힘은 규제 완화 기조를 이어가려는 반면, 민주당은 사회적 형평성과 투기 억제를 앞세우고 있어 입장차가 좁혀지지 않을 것으로 보인다.

박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스