[요즘 부동산+/①]전세 계약 진행하면서 반드시 살펴볼 것은?

부동산은 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 사람의 거주지가 걸린 문제이니 만큼 개인 재산 중에서는 구매 밎 거래과정이 가장 복잡하고 까다로우며 가격도 어마어마합니다. 그만큼 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나입니다. 그래서 비즈니스플러스는 최근 이슈 및 업계 동향에 대해 쉽게 풀어가드리려고 합니다. 그럼 요즘 부동산에 대해 하나하나씩 알아가볼까요. [편집자주]

전세제도는 다른 나라에서 찾아보기 어려운 우리나라만의 고유한 임대차 방식이다. 임대차목적물을 담보로 하고 있지만 전혀 알지 못하는 제3자에게 거액의 임대차보증금을 지급한다는 점이 특징이다. 따라서 전세제도에서는 언제든지 임대차보증금을 반환받지 못할 위험이 존재한다. 

최근 임대차보증금을 돌려받지 못하는 피해사례가 급격히 늘어나면서 임차인 스스로도 임대차계약을 체결하며 여러 가지 꼼꼼히 따져보는 경우가 늘어났다. 믿을만한 공인중개사를 통해 거래하되, 임차인 스스로도 임대차계약에 관한 기본적인 사항은 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

단순히 매물 위치나 보증금 조건만 보고 결정하는 것이 아니라 여러 법적 요소도 살펴야 한다. 계약 전에는 등기사항증명서를 열람해 가등기나 선순위 근저당권 등이 설정되어 있는지 확인해야 한다.

보증금보다 많은 선순위 채권이 설정된 주택은 계약을 피하는 게 좋다. 경매 시 보증금 반환이 어려워질 위험이 크기 때문이다. 더불어 임대인의 동의를 받아 국세·지방세 미납 여부와 전입세대 및 확정일자 현황을 관공서에 확인해 볼 필요도 있다.

계약 체결 시에는 반드시 임대인 본인이나 정식 위임을 받은 대리인과 계약해야 한다. 또한, 계약 관련 분쟁을 예방하기 위해 임대인과 임차인의 권리와 의무를 규정한 주택임대차 표준계약서를 사용하는 것을 추천한다.

계약 체결 후 30일 이내에 주택임대차 신고를 하면 확정일자가 자동 부여된다. 확정일자가 있어야 보증금을 보호할 수 있으며, 추후 경매 절차가 진행되더라도 우선 변제권을 확보할 수 있다.

잔금 지급 전에는 등기사항증명서를 다시 열람해 변동 사항을 확인해야 한다. 계약 후 임대인이 추가 대출을 받아 근저당이 설정될 가능성이 있어서다. 더불어 기존 세입자가 전출 준비를 마쳤는지 확인하고, 잔금은 통장사본을 확인해 반드시 임대인 명의 계좌로 송금해야 한다.

입주 후에는 즉시 전입신고를 해야 대항력을 확보할 수 있고, 만약 보증금 반환이 어려울 경우를 대비해 전세보증금 반환보증보험에 가입하면 보다 안전하다.

전세 계약은 단순한 주거 선택이 아니라 큰 금액이 오가는 중요한 거래다. 충분한 사전 조사 없이 성급히 계약하는 것은 위험할 수 있기 때문에 계약 과정에서 법적 요소를 면밀히 확인해 안전한 계약을 하는 것이 무엇보다 중요하다.

박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스