#경기도 파주에서 서울 광화문으로 출·퇴근하는 김모씨(30세). 한 달 넘게 회사와 가까운 마포·서대문 일대에서 오피스텔 월세를 알아보고 있지만 마땅치가 않다. 대부분 물건에 붙은 ‘전입신고 불가’라는 계약조건 때문이다.

김 씨는 “중개업소에서 남들은 다 그냥 넘어가는데 왜 혼자 유난이냐고 대놓고 귀찮은 티를 냈다”며 “내 입장에서는 보증금 1000만원도 큰돈인데, 중개업자나 임대인은 오히려 별거 아닌 돈 누가 떼먹느냐는 식으로 몰아붙여 기분이 상했다”고 말했다.

8일 부동산업계에 따르면 오피스텔 전입신고를 둘러싼 임차인과 임대인의 갈등이 늘고 있다. 주거용도로 오피스텔을 사용하는 사례가 늘면서 전입신고를 요구하는 임차인과 막아서는 임대인의 입장이 엇갈리면서다.

오피스텔은 최근 몇 년 사이 소형아파트를 대체하는 주거상품으로 빠르게 자리 잡았다. 하지만 건축법에서는 여전히 업무용 건물로 분류하다 보니 문제가 발생하고 있다.

업무용 부동산에는 분양가의 10% 부가가치세가 붙는데, 임대인이 법에 정해진 용도대로 사용해야 환급을 받을 수 있다. 주거용으로 사용한다는 사실이 밝혀지면 소유주는 부가세를 환급받지 못하거나 이미 환급받은 금액을 추징당한다.

업무용인 오피스텔이 주거용이 되면 세금도 늘어난다. 1주택자가 주거용 오피스텔을 보유할 경우 다주택자가 돼 1가구1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없고, 종합부동산세 합산과세 대상도 된다.

그런데 이때 주거용인지 아닌지를 판단하는 기준이 전입신고다. 과세당국에서는 전입신고가 이뤄지면 주거용도로 사용되고 있다고 보고, 오피스텔을 주택으로 간주한다.

이런 이유로 오피스텔 전·월세 계약을 맺을 때는 전입신고를 하지 않는 게 관행으로 여겨져 왔는데, 예전에는 주거용도로 사용하는 사례가 많지 않아 크게 문제가 되지 않았던 것이다.

하지만 최근에는 분양 단계서부터 주거용 상품임을 내세우는 등 실제로 주택으로 사용되는 사례가 많아지면서 전입신고 여부가 중요해졌다. 전입신고는 임차한 주택(오피스텔)이 경매로 넘어갔을 때 대항력을 갖추는 가장 기본적인 조건이기 때문이다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “전세금에 비해 월세보증금이 적다 보니 집주인들이 대수롭지 않게 생각하는 경향이 있다”며 “오피스텔 매매가가 1억~2억원이고, 대부분 대출을 끼고 있다는 점을 감안하면 보증금이 1000만원이라도 안전장치가 필요하다”고 말했다.

경매 같은 극단적인 상황이 아니더라도 전입신고를 하지 않으면 임차인에게 여러모로 불리하다. 우선 월세 세액공제를 받을 수 없다. 세액공제를 받기 위해서는 전입신고 후 임대인에게 지급한 월세내역을 제출해야 한다.

또 실제 거주하는 오피스텔이 아닌 다른 곳에 전입을 하는 과정에서 불법인 위장전입을 해야 한다. 적발될 경우 규정에 따라 주민등록이 말소될 수도 있다.

문제는 전입신고를 막는 집주인을 처벌할 근거는 물론, 이를 막을 방법도 없다는 데 있다. 특히 오피스텔은 주택임대차보호법상 준주택으로 분류돼 일반 주택만큼의 임차인 보호가 이뤄지지 않는 상황이다.

서울시 전월세지원센터는 “전입신고를 못할 경우 임차인 권리 보호는 물론, 세액공제·대출 등에서도 제한을 받는다”며 “간혹 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약하고는 나중에 신고를 하는 사람도 있는데 이 역시 문제가 될 수 있기 때문에 애초 그런 요구를 하는 집주인과는 계약을 하지 않는 게 가장 안전하다”고 조언했다.

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