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HUG, 고분양가 심의 기준 변경 검토…둔촌 주공 분양 탄력받나공시지가 싼 곳이 분양가 높은 '역전현상' 등 고려 이달 중 개선안 발표할 듯
  • 황경진 기자
  • 승인 2020.02.10 10:53
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지난해 8월 철거가 진행중이던 당시 둔촌 주공 아파트 단지 [연합뉴스 자료사진]

재건축·재개발 등 정비사업 추진 단지의 분양가 상한제 적용 유예기간을 두 달여 남짓 남겨둔 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리지역내 분양가 심의 기준 개선을 검토 중인 것으로 알려졌다.

오는 4월 말부터 본격적으로 분양가 상한제가 시행되는 것을 계기로 형평성 논란을 빚고 있는 자체 고분양가 심의 기준을 정비하려는 것이다.

이에 따라 상한제 시행 전 HUG와의 분양가 협의에 난항이 예상됐던 둔촌 주공 등 일부 정비사업 단지의 분양이 탄력을 받게 될지 주목된다.

◇ HUG 분양가 심의 기준 변경 논의…공시지가 등 격차 반영할 듯

8일 건설업게에 따르면 다음달부터 분양가 상한제 적용 유예기간 내 일반분양 단지의 분양보증 신청이 줄을 잇는 가운데 주택도시보증공사(HUG)가 형평성 논란이 일고 있는 현행 고분양가 심의 기준을 보완, 개선하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

앞서 지난해 6월 한차례 심의 기준을 변경한 데 이어 두번째 수정안 논의다.

HUG는 현재 자체 고분양가 관리지역에서 구 단위로 1년내 입지·규모·브랜드 등이 유사한 분양 단지가 있을 경우 직전 사업장의 분양가 수준으로, 직전 분양 단지의 일반분양이 1년을 초과한 경우에는 이전 분양 단지의 분양가의 105% 이내에서 분양가를 책정하도록 하고 있다.

그러나 HUG의 이러한 분양가 심의 기준은 동별 격차 없이 비교 대상을 해당 구내에서 경직되게 운영해 동별, 단지별 격차를 인정하지 못한다는 지적을 받고 있다.

주변 시세보다 해당 구내 직전 분양가가 우선되다 보니 일부 단지는 일반분양가가 조합원 분양가보다 싸지거나 거꾸로 동네 가치보다 분양가가 높게 책정되는 등의 문제가 발생하는 것이다.

특히 분양가 상한제 시행으로 '공시지가'가 상한제 토지비 산정의 핵심기준이 된 가운데, 현행 HUG 기준으로는 지역별 땅값의 격차를 반영하지 못하면서 형평성 논란은 더욱 거세지는 양상이다.

실제로 지난해 초 분양한 광진구 화양동 e편한세상 광진그랜드파크는 당시 공시지가가 ㎡당 492만원으로 둔촌 주공의 825만원 대비 59%에 불과했다.

그런데 HUG가 자체 심의 기준에 의해 화양동 e편한세상의 일반분양가를 3.3㎡당 3370만원에 분양보증을 내주면서 논란이 됐다. HUG 심의 기준을 적용하면 땅값이 더 비싼 둔촌 주공의 일반분양가는 3.3㎡당 최저 2600만원, 아무리 후하게 쳐도 3000만원을 넘지 못할 것으로 예상되기 때문이다.

지난해 HUG 국정감사에서는 야당 의원들을 중심으로 단지별 형평성 문제에 대한 질타와 시정 촉구가 이어졌다.

앞으로 분양가 상한제가 본격 시행되는 가운데 같은 고분양가 관리지역내 상한제 대상 지역과 비대상 지역간 형평성 논란이 더 커질 수 있다는 점도 HUG가 서둘러 기준 손질에 나선 배경으로 꼽힌다.

현행 기준으로는 자칫 강남의 분양가 상한제 대상 금액보다 강북의 비(非)상한제 지역의 HUG 심의 대상 아파트의 분양가가 훨씬 더 높게 책정되는 '역전현상'이 심화할 수 있다.

이에 따라 HUG는 고분양가 심의 기준안에 지역별 공시지가의 차이 등을 반영하되 이로 인한 분양가 인상폭은 최소화하는 방안을 찾고 있는 것으로 전해졌다.

HUG는 국토교통부와 협의를 거쳐 늦어도 이달 중으로 기준 변경 작업을 마칠 것으로 알려졌다.

HUG와 국토부는 이에 대해 "기준 변경을 검토하고 있는 것은 사실이지만 실제 변경 여부와 내용 등은 세부 검토를 거쳐야 알 수 있다"며 "현재로서는 상당히 유동적"이라며 조심스러운 반응이다.

건설업계의 한 관계자는 "정부가 12·16대책에서 관리처분인가를 받은 기존 정비사업 단지의 사업 진척을 지원하겠다고 한 마당에 HUG의 분양가가 분양 일정에 발목을 잡아서는 안된다고 판단한 듯하다"며 "다만 심의 기준 변경으로 분양가가 과도하게 높아질 경우 또다른 비판을 받을 수 있어 기준 마련에 신중을 기할 것으로 보인다"고 말했다.

◇ 재건축·재개발 조합 분양 잰걸음…개포 주공1단지는 난항

HUG의 분양가 심의 기준이 변경될 경우 3월 이후 분양에 들어갈 강동구 둔촌 주공 등 일부 단지의 일반분양도 순조롭게 진행될 전망이다.

이들 단지는 땅값이나 주변 시세는 높은데 HUG 심의 분양가가 낮아 일반분양가 책정에 난항이 예상됐던 곳이다.

일반분양 물량이 4786가구에 달하는 강동구 둔촌 주공아파트는 지난해 12월 관리처분계획변경인가 총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3550만원으로 책정했다.

만약 이 금액을 받지 못하면 조합원 추가분담금이 바뀌어 분양승인 신청 전까지 관리처분계획변경인가를 다시 받아야 하는데 HUG 금액과의 격차가 클수록 조합원들의 반발도 거세 상한제 시행 전 분양 승인을 낙관하기 어려워진다.

시공사 관계자는 "HUG의 심의 기준이 변경돼 분양가가 합리적으로 책정되면 조합 입장에서 숨통이 트이면서 분양 일정도 빨라질 수 있다"며 "반대로 그 반대일 경우에는 4월 내 분양도 장담할 수 없기 때문에 상황을 예의주시하고 있다"고 말했다.

둔촌 주공 조합은 이달 말께 한국감정원의 공사비 적정 검토가 마무리되는 대로 다음 달부터 HUG와 본격적인 분양가 협의에 들어갈 예정이다.

다른 정비사업 단지들도 4월 일반분양을 앞두고 사업에 속도를 내고 있다.

오는 4월 하순께 일반분양에 들어갈 동작구 흑석3구역 재개발 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 2800만원 선으로 책정하고 이달 28일 관리처분변경 총회에서 최종 의결한다.

흑석 3구역 조합은 지난해 8월 분양한 동작구 사당3구역 이수푸르지오 더프레티움의 분양가가 3.3㎡당 2813만원에 HUG 분양보증 심의를 통과한 만큼 분양가 문제에서 일단 한숨을 돌린 상황이다.

다만 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 3000만원 이상을 희망하고 있어 HUG 기준안 변경에 따라 조합측 의견이 받아들여질지 주목된다.

지난해 일반분양분 '통매각'이 좌절된 신반포3차·경남아파트 재건축 조합은 현재 설계변경으로 늘어난 가구수에 대해 조합원 평형 신청을 다시 받고 있다.

조합은 이 과정에서 상가 조합원에 아파트 일반분양분 신청을 허용하고, 1+1 신청 대상을 확대하는 방식으로 조합원분은 늘리면서 일반분양분은 최소화하는 작업을 진행 중이다. 보류지도 법정 한도 내에서 최대한으로 늘릴 계획이다.

이 경우 당초 350가구 안팎이던 일반분양분이 150가구 정도로 줄어들 것으로 업계는 보고 있다.

현지의 한 중개업소 대표는 "단지 고급화 전략으로 신반포 3차 조합원 분양가가 3.3㎡ 5200만∼5300만원에 책정됐는데 HUG 기준을 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 5000만원에도 못미쳐 조합원 분양가보다 일반분양가보다 낮아지는 문제가 생긴다"며 "조합의 사업 손실을 줄이기 위해 일반분양을 최소화하려는 것"이라고 설명했다.

이에 비해 또다른 재건축 '대어'인 개포 주공1단지는 상가 조합원과의 내부 갈등으로 4월 내 분양이 불투명해지면서 명암이 엇갈리고 있다.

상가 조합원들이 재건축에 합의하는 대신 개발기여금으로 1300억원을 요구하면서 조합과 대립이 격화되고 있다.

조합은 이 문제 해결을 위해 최근 서울시 정비사업 지원 태스크포스(TF)에 지원을 요청했고, 지난주 서울시 코디네이터가 파견되면서 상한제 시행 전 분양에 한가닥 희망을 걸고 있다.

그러나 합의가 불발될 경우 4월 28일까지 입주자모집공고를 내지 못하고 상한제 적용 대상이 될 가능성도 배제할 수 없다.

이 경우 3.3㎡당 4758만원 선에 책정될 것으로 예상됐던 일반분양가가 상한제 적용시 3600만원대로 낮아질 것으로 예상되면서 조합원 추가부담금도 가구당 7000만원가량 늘어날 수 있다.

 

황경진 기자  hkj@businessplus.kr

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