정부가 아파트 분양가를 직접 통제하는 강수를 뒀다. 지난해 9.13대책 이후 진정되는가 싶던 서울 주택시장이 수도권 요지의 아파트 분양가 고공행진에 자극을 받아 7월 서울 주택시장의 가격반등을 이끈 데 따른 것이다. 

국토교통부는 금번 상한제 도입으로 분양가가 현 시세보다 20~30% 가량 내려갈 것으로 내다보고 있다. 하지만 정부의 금번 대책을 두고 전문가들의 견해는 판이하게 갈린다.

◇ “집값 안정 효과 불가피할 것”

정부가 특정 지역의 아파트 분양가를 직접 통제해 사실상 분양가를 택지비와 건축비로 한정하면서 대다수 전문가들은 분양가 인하 효과를 기대하고 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “분양가 상한제 시행은 일반분양 수입감소에 따른 사업 수익 하락을 의미한다”면서 “서울, 과천 등 투기과열지구의 재건축과 재개발에 대한 투자 수요가 줄어들고 가격 약세도 불가피하다”고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고, 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다”며 “정부 규제책에 대한 심리적 위축과 거래 관망, 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다”고 분석했다.

최은영 한국도시연구소장은 “이번 정부의 대책은 거품이 낀 집값의 하향 안정에 기여할 것”이라면서 “정부가 전매 제한과 실거주 요건을 함께 강화하면서 투기 수요가 설 자리는 없을 것”이라고 말했다.

◇ “로또 청약 가능성..전셋값 상승 전망”

이와 대조적으로 분양가 상승에 대한 관측도 나온다. 무엇보다도 이번에 정부가 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 재건축·재개발 단지도 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자 모집승인 신청한 단지’부터로 일원화하면서 정비사업이 크게 위축될 것이라는 전망이다.

전문가들은 앞으로 주택 공급량이 장기적으로 감소하면 준공 5년 차 안팎의 새 아파트들은 가격이 오를 것으로 내다보고 있다. 신축 아파트는 분양가상한제 영향권에서 벗어난 데다 상한제 시행으로 공급 축소의 반사효과로 가격 상승의 기대감이 최근 시장에 강하게 반영되고 있기 때문이다.

양지영 R&C연구소장은 “분양가 통제로 재건축·재개발 사업의 수익성이 크게 떨어지게 된다. 장기적으로는 재건축 아파트 사업 중단 등에 따른 공급 감소로 새 아파트의 희소성이 커져 가격 상승으로 이어질 것”이라고 예측했다.

민간택지 분양가상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭 시켜 인기 지역에서 ‘로또 청약’이라는 부작용을 야기할 가능성도 있다. 특히, 청약을 위해 무주택 자격을 유지하며 임차시장에 머무는 분양 대기 수요가 많아지면서 아파트 입주량이 적은 지역은 국지적 전셋값 상승이 나타날 것으로 전망된다.

박원갑 수석전문위원은 “분양가 상한제 시행에 따라 분양 대기수요가 늘면서 전세시장이 다소 불안정해질 가능성이 있다. 하지만 올해 서울아파트 입주물량이 거의 10년 만에 가장 많아 우려할 정도로 전세가격의 큰 폭 상승은 나타나지 않을 것으로 예상된다”고 말했다.