정부가 분양가상한제 개선방안을 발표하며 민간택지 분양가상한제 도입을 결정했다. 

서울 강남 재건축 아파트 등 높은 분양가가 전체 부동산 시장 재과열을 이끌고 있다는 판단에 따른 것이다. 정부는 분양가상한제 적용지역 기준을 늘리고, 전매제한을 강화하는 등 민간택지 아파트의 분양가도 엄격히 관리하겠다며 나섰다.

◇ 적용지역 지정기준, '투기과열지구'로 확대

국토교통부가 12일 발표한 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'에 따르면 특정 지역을 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있는 조건이 완화된다. 현행 주택법 시행령 제61조는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다고 명시하고 있다.

하지만 오는 14일 입법 예고될 개정안은 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다. 현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.

나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 부수 조건 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과 등은 유지한다. 다만 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 주택건설지역(특별시·광역시)의 분양가격 상승률을 기준으로 사용하도록 했다.

◇ 전매제한 최장 10년으로 연장..‘로또 아파트’ 막는다

민간택지 분양가 상한제의 부작용으로 거론되는 ‘로또’ 수준의 시세 차익과, 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위해 전매제한 기간은 늘리기로 했다. 현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 3∼4년 수준. 그러나 금번 개정안은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 이 기간을 5∼10년으로 연장했다.

추가로 국토부는 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최대 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극적으로 추진한다는 계획이다.

◇ ‘입주자 모집 신청단계’부터 지정 효력 발생

민간택지 분양가 상한제 지정 효력이 발생하는 시점도 앞당겨졌다. 현행 시행령 61조 2항은 일반주택 사업의 경우 분양가 상한제 지정 공고일 이후 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용한다. 다만 재건축·재개발 사업은 예외적으로 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’를 대상으로 명시하고 있다.

그러나 이번 개정안의 경우 재건축·재개발 사업도 똑같이 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다. 이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가 상한제 적용이 불가능한 문제를 해결하고, 특히 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막기 위한 조치라는 게 국토부의 설명이다.