오피스텔 건축허가 물량이 꾸준하게 증가하고 있는 가운데 올해도 많은 오피스텔이 입주를 앞두고 있다.

공급과잉이라는 우려 속에서 오피스텔에 관심을 가지고 있는 수요자들은 임대수익률이 떨어지지 않을까 우려한다. 임차수요보다 오피스텔 공급이 많을 경우 공실부담으로 신축 오피스텔은 여러 장점에도 불구하고 더 부담이 클 수 있다. 신축 오피스텔의 임대수익률은 얼마나 될까.

18일 국토교통부 오피스텔 실거래가(2019년 1·2월 거래)에 따르면 서울에서 2017년 이후에 준공된 신축 오피스텔의 임대수익률은 3.89%이다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 임대수익률(4.35%)에 비하면 0.46%포인트 낮다.

수도권 중 경기는 신축과 기존 오피스텔 임대수익률이 각각 3.83%, 4.67%, 인천은 각각 4.18%, 4.79%로 집계됐다. 서울과 마찬가지로 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮게 나타났다.

수도권 외에 △부산(신축 3.89%/기존 5.08%) △대구(신축4.33%/기존 5.48%) △대전(신축5.75%/기존 7.65%) △광주(신축 6.36%/기존 6.41%) △울산(신축 4.20%/기존 10.29%)도 기존 오피스텔의 임대수익률이 신축 대비 높았다.

신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮은 이유는 임대수익률의 투자부분에 해당하는 오피스텔 매매가격이 상대적으로 높기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. 반면 수익부분에 해당하는 오피스텔 월세가격은 기존 오피스텔과 비슷하거나 약간만 높은 선으로 형성된다.

지난 1·2월 거래된 서울 오피스텔 중 2017년부터 준공된 신축 오피스텔의 전용면적당 매매가격은 921만원 가량이다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 매매가격은 680만원 선으로 전용면적당 241만원가량 더 비쌌다.

그러나 신축 오피스텔 전용면적당 월세가격은 서울이 2만6200원으로 기존 오피스텔 월세가격이 2만1100원인 것에 비하면 높지만 차이는 크지 않았다. 경기도 마찬가지였다. 신축 오피스텔 매매가격이 615만원인 것에 비해 기존 오피스텔은 475만원에 그쳤다.

서울 구별 2017년 준공 전후 수익률 차이가 큰 지역은 △금천(-1.79%포인트) △서초(-0.96%포인트) △영등포(-0.47%포인트) △강남(-0.41%포인트) 등으로 나타났다. 경기는 시별로 △안양 만안구(-2.56%포인트) △고양 덕양구(-1.18%포인트) △안산 단원구(-1.06%포인트) △부천시(-1.03%포인트) 등이었다.

서초는 2018년 준공된 서초어반하이가 전용면적당 매매가격이 1272만원 정도, 월세는 약 2만9600원에서 거래가 이뤄졌다. 반면 같은 서초동 내에 2013년 준공된 하림인터내셔날은 매매가 1119만원 선, 월세는 2만9500원 가량으로 거래됐다.

영등포구 양평동2가 내 오목교투웨니퍼스트(2017년 준공)는 전용면적당 약 884만원에서 매매거래가 이뤄졌고, 2만2000원에서 월세거래가 됐다. 2014년 준공된 스카이시티는 매매가 694만원 정도에서 형성됐고, 월세는 2만6000원 선이었다.

경기 안양동에 2018년 준공된 미목연은 전용면적당 370만원 정도로 매매거래가 됐고, 월세는 1만200원 가량이었다. 같은 지역 내 프리빌(2000년 준공)은 매매가가 244만원 가량, 월세가 1만1600원 선으로 매매가격은 신축 오피스텔인 미목연보다 저렴했으나 월세는 오히려 높게 거래됐다.

직방 함영진 빅데이터 랩장은 “임대료가 지불가능한 선으로 형성된다면 깨끗하고 개선된 신축 오피스텔에 대한 선호도는 기존 오피스텔보다 더 높을 수 있다. 하지만 신규물량이 많거나 공급과잉인 지역에서는 공실 우려로 인해 형성 가능한 월세가격에 한계가 있기 때문에 신축 수익률이 기존 오피스텔 수익률보다 낮게 형성될 가능성이 높다”고 말했다.