올해 서울 아파트 공시가격이 지난해에 이어 2년 연속 크게 뛰었다. 이 가운데 일부 매매가격이 급등한 단지의 주택형은 상승률이 30∼40%대에 달하는 것으로 나타났다.

최근 집값이 하락세를 보이는 가운데 공시가격이 인상된 것이어서 주민들의 이의신청도 예년보다 증가할 것으로 보인다.

◇ 작년 시세 많이 뛴 아파트 공시가격 급등

국토교통부가 지난 14일 공개한 올해 공동주택 공시가격 열람안을 조회한 결과 지난해 매매가 상승률이 큰 단지들은 공시가격 상승률이 30∼40%대에 달했다.

신흥 재건축 추진 단지들이나 지역개발 호재가 있는 단지, 수요층이 두터운 새 아파트들을 중심으로 공시가격 상승률이 높았다.

서초구 잠원동 신반포 8차 전용 52.74㎡의 경우 공시가격이 지난해 6억5600만원에서 올해 9억2800만원(로열층 기준)으로 41.5%나 급등한 것으로 나타났다.

이 아파트는 신반포4지구 통합 재건축 단지에 속해 재건축 사업이 추진되면서 그 기대감으로 지난해 시세가 크게 올랐다.

한국감정원이 운영하는 부동산테크에 따르면 이번 공시가격의 시세조사가 이뤄진 지난해 말 기준 이 아파트의 평균 시세는 13억8000만원으로 2017년 말(10억1000만원) 대비 37% 상승했다. 부동산114 조사로는 지난해 말 기준 평균 시세가 14억5000만원으로 전년 말 대비 48% 올랐다.

이 아파트는 최근 집값 하락 기조 속에서도 13억∼14억7000만원의 시세를 보이며 여전히 강세다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 11월 중순 14억7500만원에 거래가 이뤄진 뒤 올해 1월 초에는 3층이 16억원에 팔리며 '신고가'를 기록했다.

이 아파트의 대형 주택형인 전용 141.53㎡는 공시가격이 지난해 13억6000만원에서 올해 17억3600만원으로 27.65% 상승했다.

재건축이 추진되고 있는 강남구 일원동 수서1단지 전용 49.68㎡는 올해 공시가격이 5억3700만원으로 작년(4억2600만원) 대비 26.1% 뛰었다.

이 아파트의 작년 말 시세는 조사기관마다 들쭉날쭉하다. 부동산114 기준으로는 평균 9억7000만원으로 전년 말 대비 53.5% 오른 반면 감정원 시세 기준으로는 평균 8억원으로 25% 상승했다.

강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트도 전용 84.88㎡ 공시가격이 지난해 5억6700만원에서 올해 6억9200만원으로 22.05%, 97.26㎡의 공시가격은 작년 6억5600만원에서 올해 8억8800만원으로 35.37% 급등했다.

2017년 3월 입주를 시작한 이 아파트는 3568가구의 대규모 단지로 지역 랜드마크 단지로 부상하며 지난해 매매가격이 25∼45%가량 크게 뛰었다.

강남구 개포동 주공고층7단지는 재건축 호재로 전용 53.46㎡의 공시가격이 작년 6억7600만원에서 올해 8억7200만원으로 28.99% 상승했다. 대치동 은마아파트 전용 76.78㎡는 지난해 공시가격이 9억1200만원에서 올해는 10억800만원으로 18.42% 오르며 10억원을 넘겼다.

지난해 '3.3㎡당 1억원' 거래설로 주목받은 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡는 공시가격이 지난해 15억400만원에서 올해 17억3600만원으로 15.43% 상승했다. 부동산114 시세 기준 이 아파트의 작년 말 시세는 평균 27억원 선으로 전년 대비 24% 올랐다.

오히려 초고가단지는 올해 공시가격이 '찔끔' 인상에 그쳤다. 서초구 서초동 트라움하우스5차를 비롯 용산구 한남더힐, 청담 마트힐스웨스트윙, 삼성동 상지리츠빌카일룸, 삼성동 아이파크 등 공시가격 상위 10위권 이내 고가주택 가운데 용산구 한남 루시드하우스(9.06%)를 제외하고는 올해 인상률이 최대 6% 미만이다.

국토부 관계자는 "초고가 아파트의 경우 단독주택과 달리 최근 1∼2년간 공시가격이 뛰면서 현실화율이 높아진 영향이 있고, 실거래가 거의 없어 적정 시세파악이 쉽지 않은 것도 인상폭이 크지 않은 이유로 보인다"고 말했다.

◇ '마용성동' 30% 인상 속출..전용 84㎡도 종부세 기준 '9억원' 육박

올해 공시가격 인상폭은 강남보다 강북이 더 두드러진다. 지난해 강북지역의 집값 상승세를 이끈 마포·용산·성동구 등 일명 '마용성' 지역을 비롯해 동작구, 동대문구 등지의 공시가격 인상폭은 강남을 웃도는 수준이다.

올해 공동주택 공시가격이 지난해 수준으로 인상된 가운데 상대적으로 인상폭이 큰 서울의 고가 아파트를 중심으로 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 공시가격 2위인 용산구 한남더힐 전용 244.78㎡은 공시가격이 55억6800만원으로 작년보다 1.9% 오르지만 보유세는 6655만원으로 작년(4747만원)보다 40.19% 증가한다.

용산구 산천동 리버힐삼성 전용 59.55㎡는 공시가격이 작년 3억5800만원에서 올해 4억9100만원으로 37.15% 급등했고, 전용 84.98㎡도 4억5100만원에서 5억800만원으로 30.38% 뛰었다.

이 아파트는 서울시의 용산마스터플랜 개발 계획 수립 추진 등 호재에 힘입어 지난해 매매가격이 1년 새 50%가량 상승했다.

강북지역의 공시가격이 크게 뛰면서 마포·용산·성동·동작구 등 인기지역의 일반아파트도 전용 84㎡의 공시가격이 9억원에 육박하고 있다. 지금보다 집값이 조금만 더 올라도 국민주택규모 아파트 1채만 보유하고 있어도 종부세 대상이 되는 셈이다.

흑석동 흑석한전용 84.84㎡는 공시가격이 작년 6억3000만원에서 올해 8억4800만원으로 34.6% 뛰면서 '9억원 진입을 눈앞에 뒀다.

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84.89㎡도 올해 공시가격이 8억4800만원으로 작년(6억7400만원) 대비 25.82% 오르며 고가주택 진입이 임박했다.

목동 신시가지7단지는 재건축 추진이 어려운 상황인데도 전용 66.6㎡ 소형의 올해 공시가격이 작년보다 20% 가까이 뛴 8억5600만원으로 9억원에 육박했다.

성동구 성수동 트라마제와 같은 고가아파트는 전용면적 69.72㎡ 소형의 공시가격이 작년(8억8800만원)보다 24.43% 뛴 11억400만원을 기록하며 공시가 '10억대' 시대를 열었다.

◇ "집값 떨어졌는데" 이의신청 많을 듯

공시가격이 많이 오른 곳은 보유세 부담도 만만치 않게 늘어난다. 특히 올해 공시가격 인상폭이 큰 강남은 물론, 마용성 등 강북 일부지역에서도 재산세 등 보유세 인상폭이 세부담 상한까지 커지는 단지들이 많을 전망이다.

마포래미안푸르지오와 흑석한강센트레빌 전용 84㎡는 올해 공시가격이 8억원대 중반으로 오르면서 종부세 부담은 없지만 재산세가 작년 158만∼175만원에서 올해 200만∼227만원 선으로 상한선인 30%까지 오른다.

올해 공시가격이 11억원을 넘어선 성수동 트리마제 전용 69.72㎡는 올해 종부세 대상에 포함되면서 보유세가 작년 254만7000원에서 올해 382만원으로 세부담 상한(50%)까지 뛴다.

국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장은 "재산세 부과 대상 가운데 공시가격 6억원 이하는 세부담 상한이 5∼10%로 크지 않지만 6억원 초과, 9억원 이하는 30%까지 늘어나기 때문에 은퇴가구 등 소득이 많지 않은 가구에서는 부담이 될 수 있다"고 말했다.

일각에서는 최근 집값이 약세로 돌아섰는데 공시가격 인상폭이 큰 게 아니냐는 볼멘 소리도 나온다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 9·13부동산 대책의 영향으로 지난주까지 18주 연속 하락세를 보이고 있다.

강동구 고덕동의 한 중개업소 대표는 "작년 가격 상승폭에 비해 여전히 하락 수준이 적지만 집값이 떨어지는 분위기여서 체감 인상폭은 더 크게 느껴질 것"이라며 "이의신청도 예년보다 많아질 것 같다"고 말했다.

그러나 정부는 올해 공시가격은 올해 1월1일자 고시로 작년 12월 시점의 시세를 기준으로 한 것이기 때문에 올해 1, 2월 가격 하락분은 반영할 수 없다고 설명했다.

국토부 관계자는 "집값 상승기에 연초 가격 상승분이 다음해에 반영되듯이 올해 1월 이후 가격하락분을 포함한 연간 시세 변동률은 내년 1월1일자 공시가격에 반영될 것"이라고 말했다.

오히려 공시가격을 더 올려야 한다는 지적도 있다. 경제정의실천시민연합 김성달 부동산·국책사업감시팀장은 "지역이나 용도, 가격 구간에 상관없이 실제 가격 변동에 따라 정확하게 공시가격을 산정하는 것이 바람직한 방향"이라며 "현실화율을 80%까지 올리되 서민의 세 부담을 줄일 다른 방안을 모색했어야 한다"고 말했다.