전세보증금 하락 추이가 이어지면서 역전세난, 깡통전세 우려가 증폭하고 있다. 지방에 이어 수도권까지 우려의 목소리가 번지는 추이지만 일각에서는 아직 서울이 걱정할 정도는 아니라는 견해도 있다.

19일 직방에 따르면 지난 2018년 전세보증금이 2년 전 가격보다 하락한 주택형의 비율은 전국 기준 38.6%로 나타났다. 수도권의 경우 29.7%, 지방은 51.3%로 집계됐다. 2016년까지는 전국 10% 미만, 수도권 5% 미만, 지방 20% 미만이었으나 2017년부터 2년 전보다 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세가 빠르게 늘고 있다.

분기별로 2년 전 대비 아파트 전세보증금 하락 주택형 비중 변화를 살펴보면 지방은 2017년 1분기부터 증가 폭이 커지는 전환기가 나타났다. 9.13 대책 이전 상황이기에 매매시장 안정 효과는 아닌 것으로 풀이된다. 수도권은 지방보다 늦은 2017년 3분기부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 아파트 주택형 비중 증가폭이 커졌다.

2017년부터 2년 전보다 전세보증금 하락 사례가 많아지고 추세 또한 이어지는 가운데 눈에 띄는 점이 있다. 전세보증금 하락률이 수도권은 비슷한 수준을 유지하고 있으나, 지방은 하락률이 커지는 비중이 늘어나는 추세라는 것이다.

2년 전 대비 전세보증금이 하락한 아파트 주택형 중 10% 미만 하락한 비중은 수도권의 경우 2017년 63.1%, 2018년 64.1%로 비슷한 수준이다. 2017년 이전은 평균 65.0% 수준인 것을 감안하면 큰 변화는 없는 상황이다.

지방은 2년 전과 비교해 보증금 하락률 구간별 비중이 10% 미만의 경우 2017년 50.6%, 2018년 45.8%로 비교적 큰 폭으로 줄어들었다. 2013년~2016년 평균 63.5%에 비해서도 눈에 띄게 낮은 수준이다. 지방은 전체적인 하락 주택형도 늘어났지만 하락률이 큰 주택형 비중도 동시에 증가한 것이다.

한국감정원 통계를 보면 올해 2월 둘째 주 기준 서울 25개 구 가운데 2017년 2월 초보다 아파트 전셋값이 내린 곳은 강남(-1.71%)·서초(-6.96%)·송파(-3.22%)·용산(-0.76%)·도봉(-0.57%)·노원구(-0.25%) 등 6곳 정도다. 그러나 수치가 높은 서초구와 송파구와 같은 고가 아파트 밀집지역에서의 역전세난은 상대적으로 적을 것이라는 게 업계의 평가다.

현재 적신호가 들어오고 있는 곳은 경기도다. 경기 광명, 부천, 의정부, 인천을 제외한 상당수 도시의 최근 아파트 전셋값이 2년 전보다 크게 하락한 탓이다. 안산의 전셋값은 2년 만에 14.53% 떨어졌고 평택(-12.40%), 하남(-10.11%), 파주(-9.66%), 화성(-6.56%) 등도 많이 고꾸라졌다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전세보증금 하락세가 짙은 것은 맞다. 그러나 역전세난 우려가 극심한 쪽은 지방"이라며 "현재 수도권으로 점차 확산되는 추이가 있지만 서울에까지 영향을 미친다고 보기는 어렵다"고 말했다.

백광제 교보증권 연구위원은 "헬리오시티라는 일시적 공급 확대 때문에 역전세난이 서울 일부 지역에서 나타나는 것은 사실이지만 강남, 강동, 송파 권역에서만 재건축으로 인해 4~5만 세대의 멸실이 발생할 예정이어서 신규 수요가 발생한다"고 말했다.