부동산 시장이 위축된 가운데 집값과 전셋값이 동반 하락세다. 전국적으로 전셋값이 계약 시점인 2년 전 시세 밑으로 하락한 지역들도 속출하고 있다.

지방은 2년 전 전셋값 대비 하락폭이 점차 커지는 추이다. 서울에서는 강남권 4개 구는 물론 일부 강북지역의 전셋값도 2년 전보다 낮거나 비슷해진 곳이 늘고 있다.

세입자 입장에서는 재계약을 앞두고 전세금 인상에 대한 부담은 줄었지만, 2년 만기가 끝난 뒤 전세금을 제때 돌려받지 못하는 역전세난의 우려도 커졌다. 

◇ 전국 17개 광역시·도 중 11곳 역전세난 조짐

11일 한국감정원에 따르면 올해 1월 말 기준 전국 17개 광역시·도의 아파트 가운데 절반이 넘는 총 11개 지역의 전셋값이 2년 전(2017년 1월)보다 떨어진 것으로 나타났다.

전국 평균 아파트 전셋값이 2년 전보다 2.67% 하락했으며, 울산광역시의 전셋값이 -13.63%로 가장 많이 감소했다. 울산 북구는 현재 전셋값이 2년 전에 비해 20.80% 떨어져 있다.

경상남도 역시 2년 전 대비 전셋값이 11.29% 내리며 전국에서 두 번째로 하락폭이 컸다. 조선업체가 몰려 있는 거제시는 2년 전 대비 전셋값이 34.98%나 하락, 전국 최대 낙폭을 기록했다.

부산 아파트 전셋값은 2년 전보다 2.36% 하락한 상태다. 세종(-5.47)·강원(-2.62%)·충북(-4.01%)·충남(-7.08%)·경북(-8.10%)·제주(-3.71%) 등에서도 2년 전보다 전셋값이 많이 내렸다.

최근에는 수도권에서도 역전세난 우려가 커지고 있다. 경기도의 전셋값은 2년 전보다 3.6%, 인천이 0.26% 낮은 상태다.

경기도는 정부 규제와 새 아파트 입주 물량 증가 등으로 전체 28개 시 가운데 21곳의 전셋값이 2년 전보다 떨어진 것으로 나타났다.

안성(-13.47%)·안산(-14.41%), 오산(-10.05%)·평택(-11.08%) 등지의 낙폭은 두 자릿수에 달했다.

◇ 강남 이어 강북에서도 전세금 돌려줘야

서울도 예외는 아니다. 감정원 조사 기준으로 서울 아파트 전셋값은 아직 2년 전 대비 1.78% 높지만 전셋값 하락세에서 안심할 수는 없다.

이미 강남 4구의 전셋값은 2년 전보다 0.82% 떨어져 있다. 서초구의 전셋값이 2년 전 대비 -3.86% 하락했고 송파구도 2년 전 시세보다 0.88% 내렸다. 강남구(0.02%)는 2년 전 수준이다.

서울부동산정보광장에 의하면 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 85.8㎡는 2년 전 1월 말 전세 실거래가가 8억5000만원이었으나 이달 초에는 7억원에 전세 계약이 이뤄졌다.

2년 전세계약이 만기되고 지금 재계약을 한다면 수천만원의 전세보증금을 세입자에게 돌려줘하는 것이다.

서초구 반포동 반포자이 아파트 전용면적 59.95㎡는 2017년 1월 8억4000만∼8억8500만원에 계약됐는데 올해 1월 말 계약된 전셋값은 이보다 8억2000만원 수준이다.

강남권은 최근 재건축 이주 단지 감소와 송파 헬리오시티 등 대규모 재건축 단지들의 입주 물량이 증가하면서 전셋값 약세를 주도하고 있다.

부동산114에 따르면 작년 10월 말 대비 강남 4구의 전셋값은 1.48% 하락해, 강남 4구 이외 지역(-0.53%)에 비해 낙폭이 약 3배 가까이 높았다.

강북 역시 하락세다. 도봉구 창동 북한산아이파크 전용 84.451㎡는 2017년 1~2월에는 4억∼4억2000만원에 전세 계약이 이뤄졌으나 올해 1월에는 3억5000만원으로 실거래가가 내려갔다.

노원(0.06%)·용산구(0.56%) 등지도 아직 2년 전 이하로 떨어지진 않았지만 역전세난의 사정권이다.

이미 서울 아파트 전셋값은 작년 11월 이후 올해 1월까지 3개월 연속 하락해 시 평균 전셋값이 2년 전 시세 밑으로 떨어지는 것은 시간문제라는 분석이 나온다.

노원구 상계동의 한 중개업소 대표는 "요즘 전세를 빼려면 2년 전 시세보다 최소 1000만원 이상 낮춰줘야 한다"며 "계약 만기가 지나도록 빠지지 않은 전세가 수두룩하다"고 말했다.

전문가들은 올해 입주물량 증가로 전세시장 약세가 당분간 이어질 것으로 예상됨에 따라 역전세난 문제에 대비해야 한다고 말한다.

올해 서울지역 입주물량은 9500여가구의 송파 헬리오시티를 포함해 지난해 2배 수준인 5만가구가 넘는다. 경기도의 입주 물량은 13만7000여가구다.

금융당국은 이에 조만간 올해 가계부채의 주요 리스크 요인 중 하나로 꼽히는 깡통전세와 역전세난에 대한 실태파악에 나설 방침이다.

당국은 깡통전세 문제가 좀 더 심각해질 경우 역전세 대출을 해주거나 경매 유예기간을 연장하는 등의 방안도 내부적으로 검토 중인 것으로 알려졌다.

김은진 부동산114 리서치센터장은 "정부 규제로 매매가격이 약세를 보이는 가운데 역전세난이 계속되면 집값 하락세가 더욱 가속화될 것"이라고 내다봤다.