서울 아파트값이 주간 하락세를 이어가고 거래량은 급감했다. 지난해 급등한 가격으로 인해 진입장벽이 높아진 데다 대출규제가 강화되면서 수요 관망세가 심화된 탓이다.

투기 억제와 집값 안정을 골자로 하는 정부의 부동산 정책기조가 유지되면서 각종 규제가 지속될 전망이고, 대출규제로 수요시장이 위축되면서 거래부진과 가격 약세장이 이어질 전망이다. 늘어난 서울 아파트 입주물량과 연초 안정된 전세시장의 동향도 이러한 전망을 뒷받침한다.

급등세를 보였던 서울 아파트시장이 조정국면에 진입해 둔화될 것이라는 점과 당분간 가격 또한 하향 안정세를 띨 것이라는 데는 대부분 큰 이견이 없는 듯하다.

하지만 ‘언제까지’, ‘얼마나’ 하락할 것인가를 두고는 여전히 의견이 엇갈린다. 설 이후 서울 아파트시장은 과연 어떤 흐름을 보일까.

주목하는 변수는 두 가지이다. 첫 번째는 거시경제. 한은이 올해 경제성장률 전망치를 낮춘 가운데 하반기 실적에 따라 수치는 더 낮아질 전망이고, 호조세를 보였던 글로벌 경기도 뚜렷하게 둔화 양상을 띠고 있다. 부동산 시장에는 악재일 수밖에 없다.

그러나 글로벌 경기 둔화에 따라 긴축과 금리인상 정책은 속도 조절에 들어갔다. 1월 FOMC 결과에 따르면 미국의 연내 금리인상은 하반기 한 차례 정도로 예상되고 긴축 사이클은 중단될 것이란 분석이 나왔다. 성장률은 둔화되겠지만, 우려했던 가파른 금리인상이나 긴축 사이클은 피할 수 있으리란 기대가 커졌다. 국내 금리인상 우려도 그만큼 덜어낸 셈이다.

다음은 개발이슈에 주목해보자. 서울의 경우 영동권과 도심권의 대형 개발 프로젝트가 남아있고, 주택공급사업도 꾸준히 진행할 계획이다. 수도권의 신도시 개발사업과 광역교통망 사업도 결국 서울시장에 영향을 줄 것으로 보인다.

정부의 인프라 투자도 확대된다. 지난 29일 발표된 국가균형발전 프로젝트를 보면 여전히 건설경기 의존도가 높고 부양책으로 활용될 가능성이 적지 않다는 판단이 앞선다. 당장은 건설경기 둔화와 건설투자 감소 추세를 피할 수는 없지만, 상대적으로 SOC 투자가 강화되고 급격한 하락 변동성을 띠지 않을 전망이다.

결과적으로 지속되는 규제와 공급증가에 따른 하락국면으로의 전환은 불가피하겠지만, 금리인상이나 긴축 리스크는 감소했고 개발 유동성에 대한 기대는 여전히 높다. 실물경기의 위험성이 급격히 높아지지 않는 한 주택-부동산 시장의 변동성은 그다지 크지 않을 것으로 보인다.

서울 아파트시장의 가격 조정은 설 이후에도 천천히 점진적으로 진행될 가능성이 크고, 한동안 거래부진을 면치 못하겠지만 동시에 드라마틱한 변동은 없을 전망이다. 수요자들은 변곡점이 될 변수들을 점검하면서 유동성을 준비할 때다.