호치민 부동산 시장이 심상치 않다. 

불과 한달전만 해도 2019년 부동산시장에 대해 순항을 이어갈 것으로 전망했던 호치민시 부동산협회가 돌연 악재에 따른 우려를 나타냈다. 끊임없이 제기되던 부동산 거품론이 다시 부상될 조짐이다.

올해 호치민 부동산시장은 공급 물량은 제한되고 거래 규모가 작아지는 한편, 투기로 인한 시장 교란의 위험성이 있을 것으로 예고됐다.

8일(현지시간) 호치민시 부동산협회(HoREA)는 2019년 부동산 전망 보고서를 통해 새해 시장에 부정적 영향을 끼칠 수 있는 과제가 6개 있다고 분석했다. 

지난 2018년 호치민시의 총 수익은 268조78000억동(약 13조 358억원)으로, 연간 목표의 100% 이상을 초과 달성했다. 이중 토지 사용료와 부동산 개발 부지 이용료 수입은 2017년 대비 각각 16.8%, 22.5% 감소했다.

2018년 11월말까지 기업 및 개인의 토지 임대료는 3조130억동(약 1461억3050만원)으로, 호치민시의 관련 수입 비율에서 지난해 동기 대비 2.43%포인트 줄었다. HoREA는 이러한 수치가 호치민 부동산 시장의 성장이 둔화하는 조짐으로 해석했다.

◼︎ 시장 규모 축소

호치민 부동산시장 규모는 2018년에 이어 2019년에도 축소될 것으로 보인다. 2017년에는 92개 신규 건설사업을 통해 총 4만2991세대(아파트 3만7502세대, 단독 주택 5489세대)가 시장에 공급됐다.

2018년에는 77개 신규 건설사업을 통해 2만8316세대가 공급돼, 2017년 대비 34.1% 감소했다. 이는 부동산 시장의 성장이 둔화됐다는 증거다. 

◼︎ 신규 아파트 공급 제한

호치민시는 ‘2016~2025년 도시 재개발 프로젝트’의 일환으로, 2020년까지 도심 지역(1,3군)에 고층아파트를 건축하지 못하도록 했다. 동시에 신규 부동산 프로젝트의 허가를 제한했다.

이런 규제로 인해 2019년 부동산 기업의 매출과 이익, 세금 수익뿐만 아니라 약 95개의 관련 산업도 타격을 입을 것으로 보인다.

◼︎ 수요과 공급의 격차

2018년 호치민시 주택 공급 현황을 살펴보면, 면적당 가격 기준으로 고급 30%, 중급 45.3%, 중급 이하 24.7% 였다. 건설부 통계에 따르면, 고급 주택은 매매 가격이 제곱미터당 3000~4000 만동(약 198만원)이다.

이 계산법에 따르면, 호치민시 중급 주택의 절반은 고급으로 분류돼 고급주택 비율이 훨씬 높아진다. 건설부에서도 고급주택은 공급 초과, 중급 이하 주택은 공급 부족으로 실거주 수요를 충족시키지 못하고 있다고 밝힌바 있다.

◼︎ 2차 '투자', 투기로 변질

2018년 시장 조사 기관에 따르면, 고급주택 일수록 투자를 목적으로 한 구매자 수가 증가하고 있다. 호화 주택 및 고급 부동산의 구매자 비율은 장기 투자자 61%, 단기 투자자 13%, 실거주자 26%였다 2017년에는 장기 투자자 50%, 단기 투자자 15%, 실거주자 35%였다. 

HoREA 조사 결과, 투자를 목적으로 하는 구매자 비율이 중산층 주택은 약 20~30%, 서민 주택은 약 10%였다. 

투자자 중심으로 고급 주택 거래가 이뤄지면, 부동산이 자금 세탁이나 투기 등에 이용되는 부작용이 발생할 수 있다. 투기 과열로 부동산 가격에 거품이 낄 가능성도 높다.

◼︎  대규모 재고

증권거래소에 상장 된 65개 부동산 회사의 재고 자산은 시의 일부 사업을 포함하여 매우 큰 가치가 있다. 

국가의 주식 시장에 상장된 65개 부동산 회사의 통계에 따르면 재고 자산의 총 가치는 201조9210억동(약 9조7931억원)에 이른다. 이 구조는 유통 및 유통 프로세스의 재고와 기업에 의해 적극적으로 지연된 재고, 아직 판매되지 않은 재고를 모두 포함한다.

유통 과정에서 기업과 재고의 사업 계획에 따라 부동산 재고가 순환되는 것은 정상이다. 반면, 시장에 나왔지만 아직 소비되지 않은 재고는 좋지 않다. 부실 채권 및 증권 문제에서 상업 은행과의 사업 및 신용 관계의 유동성에 영향을 미치게 된다.

◼︎ 가상 가격은 시장 혼란

2017년과 2018년에는 많은 가상 가격, 농지 가격이 있었다. 특히 2018년에 호치민시에 적어도 2 가지의 투기 열풍이 있었다. 주된 이유 중 하나는 중산층과 투기꾼들이 일부 가난한 농민과 연결된 토지를 나눠 가지는 것이다.

그들은 도시 개발 계획, 교통 인프라 시스템 개발, 새로운 도시 지역 프로젝트 등에 대해 미디어 및 커뮤니케이션에 부적절하고 부정확한 정보를 제공한다. 특히 소셜 네트워크 및 전자 정보 사이트를 통해 가격을 높이고, 심리적으로 소비자를 자극하는 방식으로 부동산을 통해 이익을 얻는다.

이런 상황은 2018년 하반기에 통제되었지만 2019년에도 시장을 안정시키기 위해 효과적인 예방 및 통제 조치가 필요하다.