정부가 공급확대의 일환으로 3기 신도시를 건설하겠다고 밝힌 가운데 급등하고 있는 집값이 잡힐지 귀추가 주목된다. 앞서 국토교통부는 9·21 대책을 발표, 서울과 1기 신도시 사이에 3기 신도시 4~5곳을 선정해 주택 20만가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

3기 신도시는 현재의 가격급등이 서울의 공급부족에서 기인한 것이기 때문에 기존의 1기와 2기 신도시보다는 서울과 가까운 지역에 건설될 것으로 보인다. 후보지로 거론되는 곳은 과거 보금자리주택지구로 지정됐다가 해제된 광명 시흥지구, 하남 감북지구, 김포 고촌, 고양 덕은·장항 등이다.

역대 정부는 서울 집값이 들썩일 때마다 신도시 카드를 꺼내들곤 했다. 노태우정부는 주택 200만호 건설 정책으로 1980년대 말 급등했던 집값을 잡으려 했고, 강력한 규제로 투기수요 억제에 집중했던 참여정부도 2기 신도시 계획을 발표했다.

1·2기 신도시 건설은 대개 집값 안정세로 귀결됐지만 이를 보는 부정적 시각도 상당하다. 1·2기 신도시 모두 급하게 정책을 추진한 탓에 자족기능과 광역교통체계를 제대로 갖추지 못한 ‘반쪽짜리 도시’란 지적을 받아왔다.

1기 신도시는 주택 수요분산에 집중하다 보니 단순히 잠만 자는 ‘베드타운’으로만 기능했다. 2기 신도시는 판교 테크노벨리, 삼성전자 평택캠퍼스 등으로 자족기능을 일부 보완했으나 광역교통망이 제대로 갖춰지지 않아 주민들의 거주만족도를 떨어트리는 요인으로 작용했다.

3기 신도시 역시 입지가 가장 중요하다고 전문가들은 입을 모은다. 그러나 정부가 검토하고 있는 신도시 후보지들은 대부분 전철노선이 연결되지 않은 지역으로 대중교통 접근성이 현저하게 떨어진다. 이 때문에 대중교통 부족문제로 수도권 교통난만 가중하게 될 것이라는 우려도 적잖다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 신도시 건설에 매달리기 보다는 인프라가 잘 갖춰진 지역에서 주택공급을 늘리는 것도 병행해야 한다”면서 “청약제도는 가점에 소득기준을 추가하는 등 실수요자 위주로 개편해 불균형을 해소해야 할 것”이라고 강조했다.

신도시 건설로 인한 토지보상금이 주변 집값을 자극할 가능성도 배제할 수 없다. 한국토지주택공사에 따르면 수도권 2기 신도시 7곳 조성 과정에서 보상비 31조2000억원가량이 시장에 풀렸다. 판교 토지보상금 2조5189억원 중에는 서울 강남과 분당 거주자들이 전체의 57%(1조4567억원)를 가져갔다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “토지보상금으로 인한 집값 상승은 판교에서만 일어났다. 동탄, 검단, 하남 미사 등지에서는 값이 별로 뛰지 않았다”며 “공급이 늘어나면 주택 수요 분산이 일어나고 집값 (하락)에 영향을 줄 것”이라고 말했다.