오는 9월부터 후분양을 실시하는 민간 건설사에게 공공택지를 우선 공급할 수 있게 된다. 국토교통부는 후분양제 활성화 방안의 후속조치로 택지우선공급 근거를 마련하고 개정안을 행정예고했다. 9월부터 시행 예정이다.

후분양의 기준은 건축 공정률 60%이다. 건축 공정률 60%에 도달한 이후 입주자를 모집하는 건설사에 공동주택용지를 우선 공급한다. 공정률 판단 기준은 별도 고시 예정이며, 실제 후분양 이행 여부를 담보하기 위한 방안도 갖춘다.

후분양제 도입과 확대를 위한 중장기 로드맵을 그려온 정부의 첫 번째 인센티브 아이템이라고 볼 수 있다. 정부는 공공부문부터 단계별로 후분양제를 확대하고, 민간의 경우에는 저금리 대출 지원 등 인센티브를 통한 자발적 후분양제를 유도한다는 계획을 내놓은 바 있다.

그렇다면, 이번 개정안이 분양시장에 미치는 영향을 어떨까? 민간 후분양제는 점차 활성화 될까?

양질의 토지확보가 중요한 건설사 입장에서 볼 때, 개정안에 따른 후분양제 선택 가능성은 높아질 수 있다. 하지만 후분양제를 통해 선분양제의 문제점을 개선하고 소비자들의 만족도를 높이는 데 있어서는 한계가 있다는 지적이 나온다. 건설업계의 양극화도 우려된다.

일단, 건축 공정률 기준에 대한 의견이 여전히 엇갈린다. 업계에 따르면 공정률 60%는 일반적으로 골조공사가 끝난 시점이다. 이 단계에서는 여전히 마감단계 등 후반작업은 확인할 수 없기 때문에 부실시공이나 입주지연 등의 문제점은 완벽하게 해결되지 않는다는 의견이 많다.

선분양제의 장점을 아쉬워하는 의견도 있다. 선분양제에 비해 분양가격이 높아진다던가, 자금마련이 어려운 계층에 대한 진입장벽이 높아진다던가 하는 불만이 나온다. 선분양을 통해 프리미엄을 기대하던 소비자들의 반대 의견도 들린다.

건설업계 양극화에 대한 지적도 여전하다. 분양대금으로 공사를 진행하는 선분양제에 비해 초기 공정과정에서 자체 자금이 투입돼야 하는 후분양제를 실시하려면 건설사의 자금 부담이 커진다. 후분양제를 시행하면 공공택지의 확보에서 유리해질 수 있겠지만, 자금력이 떨어지는 중소 건설사의 경우 초기 공사자금의 확보에 대한 부담이 커서 후분양제 채택이 쉽지 않을 것이란 지적이 나온다. 유동성이 확보된 대형 건설사가 아니면 후분양제 인센티브를 활용하기는 사실상 어렵다는 의견이다.

표준 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 마련해 중소 건설사와 대형 건설사 간의 자금력 및 금융비용 격차를 줄여준다는 계획이지만, 원활한 후분양제를 위한 금융 시스템이 갖춰지지 않은 상황에서 현금보유가 적은 건설사가 여전히 불리할 것이라는 지적이 적지 않다.

이번 개정안이 후분양제 로드맵의 첫 걸음이 될 수는 있지만, 효율적인 후분양제 도입과 정착을 위해서는 갈 길이 멀다.

단편적인 도입과 확대에 치중하기 보다는 실질적으로 후분양제의 장점을 살리는 것이 중요해 보인다. 주택 상품성을 개선해 소비자의 만족도를 높이고, 주택공급 시스템과 금융제도를 다양화하며, 공급자와 수요자 모두의 선택의 폭을 넓히는 것들이다.

선분양제의 부실시공 등 문제점과 편중성에 대한 지적은 점차 커지고 있다. 후분양제 도입과 활성화를 통한 문제점 개선과 소비자의 자유선택 확대에 대해서는 이미 시장과 업계의 공론화도 이뤄지고 있다. 이러한 시장의 변화가 효율적인 후분양제의 검토와 도입으로 이어지기를 바란다. 무엇보다 단편적인 주택시장 안정책으로 활용되거나, 확대라는 목표에 매몰돼서는 후분양제의 장점도 선분양제의 장점도 모두 놓칠지도 모른다.