양도소득세 중과·보유세 개편안 등 부동산 규제 연이어

양도소득세 중과에 이어 보유세 개편안까지 등장하면서 다주택자들의 셈법이 더욱 복잡해지고 있다. 주택 시장 관망세가 짙어지는 가운데 비교적 규제가 덜한 수익형 부동산으로 투자가 몰릴지 관심이 집중되는 분위기다.

지난해 정부가 발표한 8.2부동산대책에는 다주택자 양도소득세 중과가 포함됐다. 조정대상지역은 서울 전역과 △경기 7개시(과천‧성남‧하남‧고양‧광명‧남양주‧동탄2) △세종 △부산 7개구(해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진구)다. 이 지역에서 양도차익을 얻을 경우 6~42% 기본세율에 더해 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트가 추가로 부과된다.

8.2대책 발표 직후 상업·업무용 부동산 거래건수는 눈에 띄게 증가했다. 8월 상업·업무용부동산 거래량 3만8118건으로 당시 역대 최고치를 기록했다. 8월부터 12월까지 따지면 거래건수는 총 17만6544건으로, 주택규제가 덜했던 전년 동기(11만6373건) 대비 51.7%나 뛰었다.

오는 4월부터 양도세가 중과됨에 따라 그 직전에도 수익형 부동산에는 큰손들이 몰렸다. 올 1월부터 2월까지 거래된 상업‧업무용 부동산 거래건수는 6만2458건으로, 전년 같은 기간(4만8766가구)보다 28.07% 늘었다. 시행일인 4월을 한 달 앞둔 3월에는 3만9082건으로 월 거래건수 최고 기록을 경신했다.

정부의 주택시장 옥죄기에 피로감을 느낀 부동산 투자자들이 수익형 상품으로 눈을 돌리던 가운데 이번에는 보유세 개편안까지 더해졌다. 투자자들이 규제가 덜한 수익형 부동산에 더욱 집중할 것이라는 전망이 나오는 까닭이다.

지난 6일 정부가 발표한 '종합부동산세 개편방안'을 보면 현재 80%인 종합부동산세의 공정시장가액비율이 2019년 85%, 2020년에는 90%로 조정된다. 과세표준 6억~12억원 주택 보유자에 대한 종합부동산세 세율은 0.75%에서 0.1%포인트 올린 0.85%가 된다. 3주택 이상 다주택자에 대해서는 과표 6억원 초과에 0.3%를 추가 과세한다는 내용도 담겨 있다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "하반기 재산세와 공시가격 현실화를 위한 논의가 본격화될 수 있다는 점을 감안하면 올 1~3월처럼 주택 거래량이 급증하기는 어렵다"면서 "다주택자에 대한 종부세 부담이 늘어나면 자산가들은 상가나 꼬마빌딩 등과 같이 수익형부동산으로 이동할 가능성이 있다"고 내다봤다.

그는 "이번에 상가건물에 적용되는 별도합산토지의 세율도 현행대로 유지되는 데다 종부세 과세 금액기준인 공시지가 80억원도 변동이 없어 꼬마빌딩 보유자가 종부세를 내기 위해서는 토지 및 건물을 포함해 시세로 150억~200억원을 넘어야 과세 대상자가 된다"고 덧붙였다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "어느 때보다 시장의 불확실성이 커 무리한 투자는 피하려는 분위기"라며 "사이즈와 금액대가 큰 물건보다는 실투자금 3억원 내외의 상가나 실투자금 1억~2억원대 오피스텔 등 비교적 소액으로 투자 가능한 수익형부동산이 인기를 끌 것"이라고 말했다.

하지만 일각에서는 상가시장이 가격 상승 및 수익률 악화, 자영업 경기 악화로 인한 임차수요 감소와 공실 증가, 상가임대차보호법 개정 등의 영향으로 신규 투자자들의 시장 유입이 제한적일 것이라는 분석도 나온다.

문소임 리얼티코리아 수석연구원은 "올 2분기 1000억원 이하의 중소형빌딩 거래량 가운데 '50억원 이하'인 꼬마빌딩 거래량 비중은 60.3%로 여전히 전 금액대에서 거래량의 최고치를 보이고 있다"면서도 "최근 경기·금리수준 전망에 대한 소비자 심리지수가 하락하면서 수익형부동산 시장도 이전보다는 부정적일 수 있다"고 전망했다.

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