30억 다주택자 세부담 최대 38% 늘어나

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 개편안을 공개했다. 방안 가운데 가장 강력한 방안이 도입되면 다주택자의 세 부담이 최대 37.7%까지 늘어날 것이라는 전망도 나온다. 부동산 전문가들은 단기적으로 주택 거래 위축이 불가피할 것으로 보고 있다.

22일 재정개혁특위가 내놓은 개편방안은 공정시장가액 비율과 세율 인상 여부, 1주택자와 다주택자 차등 대우 여부에 따라 △공정시장가액 비율 인상(대안1) △세율 인상 및 누진도 강화(대안2) △공정시장가액 비율의 점진적 인상 및 누진세율 강화(대안3) △1주택자와 다주택자의 차등 과세(대안4) 등 4가지로 구분된다.

대안1은 주택 및 종합합산토지의 공정시장가액 비율을 연 10%씩 단계적으로 올리고 별도합산 토지는 현행제도를 유지하는 내용이다. 세율과 과표구간에는 변동이 없다. 이 방안은 실거래가 반영률을 단기간에 높여 과세 정상화를 도모하며 세율을 인상하지 않기 때문에 세 부담 증가 폭이 크지 않다. 주택 세금 부담(상한 미적용, 이하 동일)은 시가(이하 동일) 10억∼30억원 규모의 1주택자는 0∼18.0%, 10억∼30억원 다주택자는 12.5%∼24.7% 증가할 것으로 예상된다. 주택 보유자 중 27만3000명, 토지보유자 중 6만7000명이 영향을 받게 된다.

대안2는 주택의 경우 과세표준 6억원을 초과하는 각 구간의 세율을 차등적으로 올리고, 종합합산토지는 각 구간의 세율을 차등 인상하는 방안이다. 세율의 누진도를 강화하는 게 특징이다. 별도합산토지는 현재처럼 유지하거나 각 구간의 세율을 동등하게 올린다. 주택보유자 5만3000명과 종합합산토지 보유자 6만7000명, 별도합산토지 보유자 8000명이 영향을 받게 된다. 대안2를 적용해 과세표준 12억원 이상 50억원 미만 세율을 현행 1.0%에서 1.2%로 0.2%포인트 올리면 세금 부담은 10억∼30억원 규모의 1주택자는 0∼5.3%, 10억∼30억원 규모의 다주택자는 0∼6.5% 오를 것으로 추산된다.

대안3은 주택과 종합합산토지의 공정시장가액 비율을 연 2∼10%포인트 올리고 세율은 대안2와 같은 수준으로 인상한다. 주택 보유자 27만3000명, 토지 소유자 7만5000명이 대상이다. 만약 과표 12억∼50억의 세율을 1.2%(+0.2%포인트)로 정하고 공정시장가액 비율을 연 2%포인트 올린다면 10억∼30억원 규모 주택 보유자의 세 부담은 1주택자인 경우 0∼9.2%, 다주택자인 경우 2.4∼12.7% 증가할 것으로 점쳐진다. 세율을 같은 수준으로 올리고 공정시장가액 비율을 연 10%포인트 인상하는 경우 세 부담은 1주택자 0∼25.1%, 다주택자 12.5∼37.7% 늘게 된다.

대안4는 1주택자의 경우에는 공정시장가액 비율만 올리고, 다주택자는 공정시장가액 비율과 세율을 모두 올리는 방식이다. 토지는 공정시장가액 비율과 세율을 올린다. 주택 실수요자인 1주택자를 우대하고 다주택 보유에 따른 기회비용을 늘리는 점이 눈에 띈다. 대상 인원은 대안3과 같다. 공정시장가액 비율을 연 2∼10% 올리는 경우 1주택자의 세 부담 증가 폭은 대안 1보다는 낮거나 같은 수준이 될 전망이다. 다주택자는 공정시장가액 비율과 세율이 동시에 상승하므로 대안3과 같은 수준의 세 부담 증가가 예상된다.

금번 보유세 개편안과 관련해 부동산 시장에서는 단기적으로 거래 위축이 불가피할 것이라는 전망이 중론이다. 국회 등을 거쳐 구체적인 개정안이 확정돼야 하지만, 이번 발표를 시작으로 정부의 보유세 인상이 기정사실로 되면서 주택 매수심리 위축으로 거래시장은 침체될 것이라는 관측이다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “보유세 부담이 커지면 주택을 추가 매수하려던 사람들은 구입을 망설일 수밖에 없다”면서 “서울을 비롯한 청약조정대상지역은 양도세 중과에다 금리 인상 가능성까지 겹치면서 관망세가 짙어질 것”이라고 내다봤다.

신한금융투자 이남수 부동산팀장 또한 “현재 집값이 다소 꺾이는 분위기 속에 보유세 부담이 커진다면 주택 매수자들이 더욱 관망세로 돌아서 당분간 거래 침체가 심화될 것”이라며 “무엇보다 현재 양도소득세 중과로 다주택자의 퇴로(매도)가 막힌 상황에서 보유세 부담까지 늘 경우 집 부자들의 고민이 깊어질 것”이라고 말했다.

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