소형 주택 의무 배치 사라져..'귀족 아파트' 조성되나

올해 부활한 재건축 초과이익 환수제 후폭풍이 재건축 시장을 강타하면서 '1대1 재건축'에 이목이 쏠린다. 1대1 재건축이란 기존 가구 수와 동일한 규모로 재건축을 하는 방식이다. 일반분양을 줄이고 개발비용을 늘려 사실상 이익금을 차단해 환수금을 내지 않겠다는 의도다. 수천억원대의 자금을 세금으로 낼 바에는 조합원 추가분담금을 감수하더라도 장기적인 시세상승을 기대하겠다는 것이다.

재건축 초과이익환수제는 조합원당 이익이 3000만원 이상 발생할 경우 초과금액의 최고 절반을 세금으로 내도록 하는 제도다. 정부가 투입한 세금으로 만든 교육 및 문화, 교통 등 기반시설로 생긴 불로소득을 부담금 형태로 환수하겠다는 취지다. 관련법은 2006년 마련돼 2012년 시행됐지만 경기 침체 등을 이유로 적용을 유예해왔고 올해 1월부터 재시행됐다.

지난 15일 서초구청이 반포현대 아파트의 재건축 초과이익 부담금 예정액이 1억3569만원이라고 통보하면서 재건축 초과이익환수제 후폭풍은 현실화됐다. 이렇다 보니 곧 재건축 부담금을 통보받는 단지들은 혼란에 휩싸인 상황. 서초구 반포 주공 1단지 3주구, 강남구 대치 쌍용2차, 송파구 문정동 136번지 일대 등이 시공사 선정과 함께 부담금 통보를 앞두고 있다. 특히 반포 주공 1단지 3주구의 경우 단지 규모가 반포 현대의 18배인 데다 입지 등 여러 측면에서 수익성이 더 좋은 인기 단지라 관심의 중심에 있다.

재건축 초과이익환수제로 시장이 시끄러운 가운데 현 시점에서 가장 현실적인 대안으로 일컬어지는 것이 1대1 재건축이다. 30일 부동산업계에 따르면 이달 용산구청은 왕궁아파트 주택재건축 정비계획변경안을 서울시에 입안 신청했다. 변경안은 기존 250가구 규모를 유지하면서 재건축을 추진하겠다는 내용이다. 압구정 아파트지구 특별계획3구역 재건축 추진위원회 역시 1대1 재건축을 준비하고 있다. 반포동 강남원효성빌라와 광진구 워커힐아파트도 검토 중인 것으로 알려졌다.

1대1 재건축은 소형 주택 의무 배치도 피할 수 있다. 일반 재건축의 경우 임대아파트를 반드시 지어야 하고, 전용 85㎡ 이하 소형 주택을 60% 이상 포함시켜야 한다. 반면 1대1 재건축은 기존 주택형을 유지하거나 30%까지 늘릴 수 있다. 일반분양 물량이 없기 때문에 분양가 상한제 규제에서도 제외된다. 이 때문에 강남권에서는 1대1 재건축을 통해 중대형 위주의 ‘귀족 아파트’로 가자는 의견도 적지 않다. 우성·선경·미도아파트 등 강남권 중층 아파트 재건축에도 이런 방식이 확산될 수 있다는 게 업계의 전망이다.

그러나 1대1 재건축이 조합 입장에서 성공하려면 완공 후 집값이 크게 올라야 한다. 건축비를 충당할 분양수익이 사실상 없으니 막대한 건축비를 조합원들이 감당할 수밖에 없다. 미래의 집값에 기대를 걸고 위험부담을 감수해야 하는 것이다. 부동산 시장이 다시 상승 쪽으로 방향을 틀 경우 1대1 재건축은 속도가 빨라지고 확산될 가능성이 크다. 하지만 미래 가치를 자신할 수 없는, 부동산 시장에 침체 조짐이 보이는 상황이 되면 추진 동력이 떨어질 수밖에 없다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "일반분양분이 많지 않기 때문에 조합원들이 내야 될 재건축부담금이 줄어드는 장점이 있지만 개발에 따른 이익 역시 큰 메리트가 없을 수가 있어서 과연 실익이 있느냐 이 부분에 대해서는 면밀하게 검토해야할 것 같다"고 말했다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "우리나라의 경우 선진국에 비해 호화 아파트가 부족해 고급주택 수요가 일반아파트에 쏠리고 있는 상황"이라며 "1대1 재건축으로 초호화 아파트가 많이 생겨날 것"이라고 내다봤다.

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