지방선거를 앞두고 서울의 주거정비사업이 다시 얘깃거리가 되는 것 같다. 사실상 규제완화 여부로 단순화되는 재건축과는 달리 재개발 및 소규모 정비사업 등은 후보자들의 정책 방향이나 방식에 있어서 그 의견이 좀 더 엇갈리는 모양새이다. 뉴타운 출구전략 이후 마땅한 대안이 명확하게 마련되지 않았기 때문일 것이다.

흔히 우리가 뉴타운 사업으로 불렀던 전면 철거방식의 대규모 재개발 정비사업은 지난 2012년 이후 상당수 정비구역이 해제되면서 출구전략의 마무리 단계에 있다. 해제된 정비구역들은 주거환경관리사업과 가로주택정비사업, 리모델링 활성화, 주택개량지원사업 등 소규모 주거재생 대안사업 등으로 전환돼왔다.

사업성 악화로 제대로 사업이 진행되지 못하고 정비구역으로만 묶여있는 뉴타운 구역이 적지 않았기 때문에 5년여간 진행되어 온 뉴타운 출구전략 자체는 필요한 조치였다고 볼 수 있다. 도시계획의 패러다임을 재생으로 전환하고, 주민의 참여를 유도하면서 좀 더 빠르게 주거지역의 인프라를 확충하고 개선한다는 측면에서 그러하다. 몇몇 지역은 진행 성과를 내기도 했다.

하지만 매몰비용 문제나 정비구역 해제 지역의 낙후화 문제가 커지고 있는 것도 사실이다. 대안으로 제시된 다양한 방식의 소규모 정비사업, 맞춤형 지원사업의 경우 이전 대규모 뉴타운 재개발에 비해서 가시적인 성과가 떨어지고 주민들의 불만이 엇갈리기도 한다.

이런 상황에서 지방선거를 앞두고 주거정비사업의 규제나 방식에 대한 후보자들의 공약이 차이를 보이면서 다시 주목 받고 있다. 도시계획관리가 주민들의 주거여건이나 자산 변화로 이어지게 되고 미래의 도시생계를 좌우할 수도 있기 때문이다. 실제 도시정비와 재생을 거치면서 나타난 인프라 격차는 커지고 있으며, 도시와 주민들의 자산과 미래 생계를 바꾸고 있다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

최근 정부의 재건축 규제가 강화된 터라 당장 지자체의 규제완화 정책이 실행력을 갖추기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 그래도 적절한 속도의 개발과 그에 반한 개발이익환수 측면에서의 논의는 지속돼야 할 것이다.

반면 도시재생이나 소규모 정비사업 등의 경우에는 그 방식이나 효과에 있어서 아직 확정된 것이 별로 없다. 최근의 뉴타운 출구전략에서 보듯이 종전 방식을 멈추고 규모적으로 축소하는 수준에 그치고 있기도 하다. 불확실성이 큰 것은 중앙정부의 재생 정책도 마찬가지이다.

도시 전체의 맥락과 각 지역의 특성에 따라서 서로 다른 개발과 관리 대안이 필요하다. 어차피 동일한 방식이나 형태가 일괄적으로 통용될 수 없고 그런 내용을 담은 공약들도 사실상 의미를 찾기 어렵다. 도시 인프라의 균형을 맞출 수 있는 대규모 개발은 속도를 높이고, 세부 지역에서는 맞춤형 정비 콘셉트를 찾는 것이 관건이다. 지속적으로는 주민 참여가 물론 중요하지만 전문성과 현실성을 갖춘 성공사례가 먼저 제시돼야 할 것이다.

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