전문가들 10년전과 비슷한 양상 버블현상 올수도 있다

베트남의 부동산은 핫하다. 그러다 보니 내.외국인 할것 없이 베트남 부동산투자에 뛰어들고 있다. 토지가격은 물론 집값도 서너배씩 뛰고 있다는 소식도 들린다. 특히 관광지로 개발되는 일부 경제특구들은 이런 현상들이 더하다. 하지만 지금 뛰어들어서 정말로 떼돈을 벌었다는 투자자들은 아직 많이 보지 못했다. 많은 전문가들은 현재의 부동산 투자열기에 대해 우려하고 있다. 

하노이의 하동 (Ha Dong)에있는 도시 프로젝트. [사진출처 : Nguyen Ha]

부동산 가격의 과열 현상이 새로운 사회현상으로 생겼다. 다수의 전문가들은 이를 잘 통제하지 못 한다면 등장할 수 있는 부동산시장 공황을 걱정하고 있다. 

‘2018년 부동산 시장-정책의 작동’이라는 주제로 열린 포럼에서 전문가들은 10년전처럼 부동산 버블에 대한 우려를 언급했다. 베트남 중앙경영연구소 부원장 짠김쭝은 "현재 베트남은 부동산 버블 조짐이 생겼다"고 밝혔다. 그는 근거로 과거 부동산 공항을 초래했던 10가지 현상 중 8가지가 충족됐다고 설명했다.

그에 따르면  거래, 가격, 기공된 공사 수량, 전개지반, 시장참여 주체, 규모, 프로젝트의 가치, 부동산  프로젝트의 자금줄 등이 모두 상승하고 있으며 이는 공황 위기를 보여준다고 지적했다. 

이제 부동산 시장이 공공 투자 및 부동산 건설 자본금 상승이라는 두 가지 조짐만 남았으며 이는 2008~2009년의 맞이했던 부동산 공황과 유사하다고 판단했다. 그러나, 이 두가지 현상이 아직 나빠질 조짐은 없어 보인다고 덧붙였다.

그는 부동산 시장은 '회복-성장-후퇴–공황'의  10년 주기설이 있다고 주장했다. 짠김쭝은 "실은 지난 2011~2013년은 공황이였고,  2014년에 회복기였다. 2015~2017년에는 다시 성장히기 시작했다. 올 2018년에 시장의 주기설이 반복하지 않길 바랍니다"고 말했다. 올해는 투자자들에게 부동산을 사든지 말든지 결정하는 데에 민감한 시기이라고  충고했다.

베트남 부동산중개사협회 응우엔 만 하 회장도 이 관점에 동의했다.  하 회장은 "토지의 과열 현상이 지금 아파트로 욺겨가고 있지 않지만 이를 통제하지 않으면 가격버블을 일으키고 2008~2009년처럼 시장에 악영향을 마칠 수 있다"고 판단했다.

포럼에서 건설부 부동산관리부 부 반 판 부장 역시 2018년 초에 몇몇 지역에 드러난 토지가격의 과열현상에 대해 자세히 분석했다. 호치민 시 롱타잉 공항 경우, 투기자들과 중개자들은 계획에 대한 정보 및 소문으로  땅 값을 부풀리고 부를 축적했다. 그에  따라 2차 투자자들도 토지를 대량으로 사며 허상에 대한 과열현상을 만들었다. 반똔(광닝 성), 반풍(카잉화 성), 푸꾸옥(끼엔장 성)등 경제특구로 설정될 전망이 있는 지역에서의 과열도 언급했다.

2017년말에, 반똔에서 몇 달동안 토지가격은 200%까지 상승했다. 토지가격 급증 현상은 시민들에게 땅을 나누어 팔게 했다. 그와 함께 투기현상(농지 및 삼림지대를 분양하고 매매하는 활동)도 강하게 일어났다. 반풍에서는 북반풍이 경제특구로 지정될 것이란 소식이 등장한 후에, 부동산 매매 활동이 왕성하게 일어나 토지가격도 급증했다. 같은 상황이 푸꾸억 성에서도 일어나고 있다고 한다.

판 부장은 ”투기자들은 경솔히 분양 및 매매 활동을 하고 자발적으로 임의적인 주택가를 형성하고 허위 광고함으로써 가격을 올리며 폭리를 취할 뿐만 아니라 자연 환경을 파괴하고 계획을 해쳤다"고 지적했다.

이 현상을 판단하며 판 부장은 주요원인은 "부동산 투기 현상, 즉 일부 투기꾼들이 자기 배를 불리기 위해  퍼트린 뜬 소문"이라고 말했다. 더불어 "지방정부가 땅을 사용하고 관리하는 사업을 해이하게 했기 때문"이라고 지적했다.

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