3월 들어 서울 지역의 아파트값 상승세가 둔화되고 있다. 한국감정원의 주간 아파트 매매가격지수 변동률을 보면, 3월 3주차까지 상승률이 1~2월에 비해 급격히 낮아졌다. 양천구와 노원구는 상징적인 주간 하락을 기록하기도 했다.

지난 연말부터 나타난 급격한 가격 상승에 대한 거부감이 커졌고 진입장벽이 높아지면서 거래심리가 둔화된 것이 원인이다. 4월 다주택자 양도세 중과 시행이 임박하면서 일부 조정된 실거래가격도 가격 상승세 둔화에 영향을 미쳤다.

전세시장이 안정세를 유지하고 있다는 점도 간과할 수 없다. 수도권 남부와 지방 주요 입주시장에서 전세가격이 하향 안정세를 보이고, 소위 역전세난까지 거론되면서 서울 지역에서도 아파트 전세가격이 약보합세를 보이는 지역들이 나타나고 있다.

한편, 8.2대책 이후 지속된 부동산 규제가 시장과 수요에 미치는 영향이 본격화되기 시작했다. 세금 규제는 물론 세무조사와 자금출처조사 강화로 투자심리를 억제하고 거래 및 대출 규제 강화를 통해 실수요자의 구매심리도 빠르게 냉각되고 있다. 정부의 부동산 규제가 지속될 것으로 보는 수요자가 늘면서 영향력은 배가되는 모습이다.

여기에 빠르게 상승하는 금리 영향도 한몫을 하고 있다. 미국의 금리인상 속도가 빨라지면서 국내 기준금리 인상 역시 불가피하다는 것이 중론이다. 인상시기 예측도 앞당겨지고 있다. 선제적으로 시중금리가 오르면서 주택담보대출금리는 3월 말에도 다시 상승했다. 주요 시중은행의 가이드금리가 5%대에 육박해가고 있다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

다음 달 4월이면 1분기 급증했던 주택 거래도 급감할 것으로 보인다. 실수요자 역시 대출규제와 금리인상 부담으로 위축될 전망이다. 전세하락이 나타나는 입주시장을 중심으로 아파트값의 조정도 빨라질 수 있다. 수도권과 지방의 조정이 지속되면서 서울 아파트시장 역시 심리적 영향을 받을 것으로 보인다.

서울 아파트시장의 경우 올 1분기 가격 상승폭이 워낙 컸고, 2분기 이후 점진적인 조정이 나타날 것으로 보이기 때문에 급격한 침체 우려는 크지 않다. 하지만 하반기로 갈수록 전국적인 전세-매매가격 하향 안정세가 확산될 가능성이 있다.

변수는 금리인상 속도와 보유세 논의이다. 금리인상은 영향력은 크지만 어느 정도 예측된 변수인 데 반해, 보유세 논의는 아직 불확실한 부분이 많다. 어떤 방식으로 어느 계층에 영향을 미칠 지 정확히 알 수 없다. 하반기 주택시장이 조정을 거치면서 대표적으로 주목할 변수임에 틀림없다.

반대 변수로 선거 이슈가 꼽히기도 하는데, 구체적인 영향을 줄 만한 부동산 공약이 나올 가능성은 높지 않아 보인다.

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