청약 1순위 가입자, 8.2 대책 후 7.2% 감소
올해 아파트 분양 물량 작년보다 48% 늘어

본격적인 봄 분양시즌이 돌아왔다. 올해 신규 아파트 분양물량이 작년보다 크게 늘어나면서 유망 단지들도 속속 나올 전망이다. 최근 달라진 분양시장 환경을 토대로 눈여겨봐야 하는 사안들을 살펴보자.

◇ 강화된 아파트 청약규제, 경쟁자가 줄었다

아파트 청약 규제가 강화될수록 실수요자에게는 당첨 확률이 커지게 된다. 지난해 8.2 주택시장 안정화 방안에 따라 청약 1순위 규제를 강화해 무주택자 및 1주택자는 아파트 당첨 기대를 해 볼 만하다.

경쟁자도 줄었다. 청약통장 1순위 가입자수는 8.2대책 발표 이후 7.2% 감소했다. 28일 금융결제원에 따르면 청약통장 1순위 가입자는 1239만7466명이다. 지난해 8월 대비 95만6332명 감소했다. 투기 및 청약과열지역에 해당하는 △서울(66만명) △부산(18만명) △대구(13만명) △경기(12만명) △세종(1만2000명) 순으로 줄었다.

청약 1순위 경쟁률도 낮아지고 있다. 8.2대책 발표 이후 3월 중순까지 서울은 11.3대 1로 직전 같은 기간 13.9대 1(2017년 2월~8월까지)보다 감소했다. 특히 부산(53.3대 1 → 34.9대 1), 대구(68.8대 1 → 56.8대 1) 지역에서 경쟁률 둔화폭이 컸다.

◇ 올해 아파트 분양물량 작년보다 48% 증가

2018년 아파트 분양물량은 만만찮다. 청약규제가 강화와 중도금 대출 규제로 분양일정이 밀리거나 향후 주택시장 침체를 우려한 건설사들이 일정을 앞당겼기 때문이다. 2018년 아파트 분양물량은 작년보다 48% 늘어난 48만가구에 달한다.

서울 아파트 분양물량이 풍부한 만큼 유망 단지들도 꽤 보인다. 2018년 서울 아파트 예정물량(기분양 포함)은 5만4517가구로 2001년(6만2814가구) 이후 가장 많다. 강남권 재건축과 강북권 재개발 물량들이 두루 포진해 있다.

2019년 이후부터 신규 아파트 물량은 줄어들 것으로 보인다. 재건축 초과이익환수제 적용과 이주시기 조절로 분양 일정들이 뒤로 미뤄질 가능성이 높다. 또한 재건축 안전진단 기준 강화로 준공 30년 연한을 갖췄더라도 재건축을 바로 진행할 수 없어 서울 신규 아파트 분양물량은 점차 줄어들 것으로 전문가들은 예상한다.

◇ 분양가 규제, 실수요자에게 '프리미엄'으로 돌아간다

현재 정부는 분양가 규제를 확대하고 있다. 민간택지의 분양가 상한제 적용 기준을 개선했다. 또한 분양가 보증을 심사하는 주택도시보증공사(HUG)에서 간접적으로 고분양가 관리지역 및 우려지역을 선정해 분양가 인상을 통제하고 있다. 해당 지역은 인근 아파트 평균분양가 또는 평균매매가보다 10%를 초과할 수 없도록 제한한다.

정부가 아파트 분양가를 규제 할 수록 신규 아파트 분양시장의 가격 경쟁력은 높아진다. 따라서 주택 시장이 활황이거나 회복할 때 시세 차익이 커지게 된다.

실제 부동산114에 따르면 분양가 자율화 시기인 2007년~2009년 분양된 단지의 현재 시세는 분양가 대비 전국 평균 8.7% 오르는 데 그쳤다. 반면 △2010년~2012년 분양단지는 28.5% △2013년~2015년 분양단지는 29.3% 각각 분양가 대비 프리미엄이 붙었다.

◇ '알짜' 미분양을 잡아라

청약가점 공급 비율이 높아지자 가점이 낮은 20~30대 젊은 층 대상으로 청약을 포기하는 사례도 나타나고 있다. 포기 물량이 늘어나면서 예비입주자에게 돌아가는 기회가 커졌다.

미분양 물량도 다시 봐야 한다. 전국 아파트 미분양 물량은 늘어나는 추이다. 국토교통부에 의하면 전국 아파트 미분양물량은 2018년 1월 기준 5만9104가구다. 전월 대비 1774가구 증가했다. 까다로운 청약 조건을 갖추지 못한 부적격자와 중도금 대출 규제로 인해 계약 포기자들이 증가했다.

미분양 아파트 당첨자 선정은 건설사에서 추첨을 하거나 선착순으로 계약한다. 선착순 방식은 견본주택을 방문한 고객을 대상으로 계약을 하므로 정식 계약기간이 끝난 다음날 방문해야 로얄동의 동·호수를 선택할 수 있다. 추첨은 인터넷으로 신청을 받거나 특정 날짜에 견본주택 현장에서 선정한다.

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