정부가 대통령 개헌안에 ‘토지공개념’을 명확하게 규정하겠다고 밝히면서 논란이 일고 있다. 토지공개념은 토지 소유자가 자신의 토지에 대해 소유권을 보장받되, 토지의 처분권과 사용권에 부분적 제한을 국가에 의해 잠정적으로 간섭을 받을 수 있음을 의미한다. 현재 시장에서는 자본주의 국가에서 시장질서에 반하는 데다 개인의 사유재산권 침해 소지도 있다는 의견과 양극화와 불평등 문제 해소에 일조할 것이라는 주장이 상충한다.

◇ “공산주의 사회서나 가능” 반발

반대론자들은 과도한 토지공개념은 민주주의 질서에 어긋난다고 말한다. 그에 따른 후폭풍도 만만찮을 것이라는 견해다.

최막중 서울대 환경대학원 교수는 “(토지공개념을) 법률이 아닌 헌법에 굳이 넣어야 하는지 의문”이라면서 “토지의 소유권은 개인이 가지고 있지만 그로 인해 발생하는 이익을 공공이 걷어간다는 것은 사회주의적 소유권으로 해석될 수도 있다”고 지적했다.

조주현 건국대 교수는 “토지공개념은 우리나라 건국이념이나 국가 정체성에 비교해 보면 맞지 않는 이야기”라며 “토지공개념은 재산과 토지를 공유한다는 뜻이니 공산주의 사회에서나 할 수 있는 이야기”라고 평가했다.

두성규 한국건설산업연구원 박사는 “토지공개념은 한마디로 국가가 토지를 소유한다는 뜻이다. 심하게는 토지거래허가제, 주택거래허가제까지 할 수 있는 개념”이라면서 “토지공개념은 자칫 해석에 따라 지나친 사유재산권 침해를 가져올 수 있고 그로 인한 파급력은 상상을 초월한다”고 우려했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수 또한 “토지공개념을 잘못 사용하면 부동산의 분배와 사회성, 공공성이 부각돼 시장경제와 사유재산권을 침해할 수 있다”며 “토지공개념의 개념을 헌법에서 강화하지 않더라도 여러 법률이나 제도로 충분히 부의 편중을 막을 수 있는데 강제할 필요가 있는지 의문”이라고 말했다.

◇ “사회경제적 불평등 해결책 될 것” 찬성 목소리

토지공개념의 강화가 필요하다는 의견도 있다. 반대론을 두고 지나친 확대 해석이란 지적도 불거진다.

김윤상 경북대 행정학부 명예교수는 “토지공개념을 아무리 헌법에 명시하더라도 헌법에는 시장경제를 원칙으로 한다고 돼 있으니 토지공개념이 시장경제와 정면충돌하는 상황이 오진 않을 것”이라면서 “토지공개념은 시장을 시장답게 하기 위한 측면에서 이해하면 된다”고 언급했다.

이정전 서울대 환경대학원 명예교수 또한 “토지공개념은 1980년대 이미 도입된 새로울 것 없는 이론”이라며 “토지라는 것은 한 사람이 개발하고 이용하면 그로 인해 피해를 보는 다른 사람들이 생길 수밖에 없어 토지공개념은 필요하다”고 말했다.

김삼수 경실련 정치사법팀장은 “토지에 대한 투기나 사회경제적 불평등을 해결해야 한다. 그런 점에서 국가의 역할이 중요하다”면서 “주택이나 토지가 투기의 수단, 자산증식의 수단이 되는 것은 방지해야 하고 이를 위한 정부의 역할과 의무를 규정하는 것이 필요하다”고 주장했다.

김현수 단국대 도시계획부동산학과 교수는 “무분별한 난개발의 문제점을 고려할 때 도시계획 측면에서 공개념을 도입하는 것은 원론적으로 찬성한다. 다만 조심스러운 것은 어디까지가 공익이고 사익의 재산권 침해인지 명확한 가이드라인이 없어 토지공개념은 과도하지 않은 측면에서 필요하다”고 했다.

◇ 통과한다면? 부동산 과세 강화될 듯

극심한 논란이 예상되지만 만일 토지공개념을 명시한 개헌안이 통과될 경우 결국 토지개발에 대한 이익환수나 부동산 소득에 대한 과세는 강화될 가능성이 높다. 소득재분배 추구와 부동산 투기를 막기 위한 고강도 입법조치들이 내려질 길이 확보되기 때문이다. 우선 부동산 보유세가 크게 증가할 것으로 예상된다.

정부가 추진 중인 종합부동산세 개편 작업도 탄력을 받을 것으로 관측된다. 2005년 도입된 종부세는 당시 과세대상 48만명, 징수액 2조7700억원에 달하는 토지초과이득세가 폐지된 후 가장 강력한 자산 재분배 수단이었다. 그러나 이명박 정부 들어 과세 대상과 세율, 공제액 등이 조정되며 과세대상은 20만명대로, 과세액은 1조원대로 급감했다.

세율 인상과 함께 세금의 근거가 되는 주택 공시가격도 실거래가와의 격차를 줄이기 위해 대폭 상향될 가능성도 점쳐진다. 과거 위헌과 헌법불합치 판결을 받고 폐지된 ‘택지소유상한에 관한 법률’과 ‘토지초과이득세법’이 부활할 확률도 적지 않다.

안창남 강남대 교수는 “사실상 정부가 보유세 인상의 명분과 근거를 만든 것”이라며 “그 중 토지가격이 올라갈 때마다 땅을 팔지 않아도 세금을 물리는 가장 강력한 부동산 보유세인 토지초과이득세가 부활할 경우 불필요하게 나대지를 보유한 사람들은 몇 년 지나 세금 폭탄을 맞을 수 있다”고 말했다.

일각에선 보유세 강화에 대한 국민적 저항이 클 수밖에 없는 만큼, 우선적으로 현재 시가의 60∼70% 수준인 주택 공시가격의 시가 반영률을 높이는 방법부터 택할 것이라는 전망도 나온다. 종부세의 공정시장가액비율(80%)을 높이는 방법도 법을 개정하지 않고 추진할 수 있기에 빠른 해법과 대책으로 거론되는 분위기다.