다주택자의 돈줄을 묶는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 이달 31일부터 시행된다. 금융위원회는 23일 제1차 금융위원회를 열고 신(新) DTI 시행과 관련한 은행업감독규정 등 5개 감독규정 및 시행세칙 개정을 완료했다.

신 DTI는 대출자가 보유한 부채를 지금보다 포괄적으로 반영한다. 현행 DTI는 부채에 기존 주택담보대출의 이자와 신규 주택담보대출의 원리금만 포함한다. 반면 신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금을 부채에 추가해 기존과 신규 주택담보대출의 원리금을 모두 부채로 본다.

주택담보대출을 한 건 받으면 DTI가 평균 30%가 넘기 때문에 주택담보대출 보유자가 추가대출을 받기는 사실상 불가능해진다. 아울러 두 번째 주택담보대출은 만기도 15년까지만 적용된다. 대출 기한을 길게 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다.

기존에 2억원의 대출(20년 분할상환, 금리 3.0%)이 있는 연봉 6000만원인 사람이 서울에서 또 집을 사면서 주택담보대출을 받는다면 지금은 1억8000만원(만기 20년, 금리 3.0%)까지 빌릴 수 있다. 그러나 신 DTI가 적용되면 5500만원까지만 대출이 가능하다. 다만 이 방식은 31일 기준 신규대출부터 적용된다. 기존 주택담보대출 만기를 연장하는 경우에는 해당되지 않는다.

DTI를 산정할 때 반영하는 소득 기준도 지금은 소득산정 시 최근 1년 기록을 봤지만, 앞으로는 최근 2년간 소득기록을 확인한다. 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신해야 한다. 대신 장래소득이 늘어날 것으로 예상되는 사람은 소득산정 시 최대 10%까지 증액해 주기로 했다.

예를 들어 만 35세에 연 소득이 4000만원인 사람이 투기지역에서 아파트를 사면서 금리 연 3.28%, 20년 원리금균등상환방식으로 대출을 받았다면, 현재 DTI 방식으로는 2억3400만원까지만 대출받을 수 있다. 하지만 장래예상소득 상승을 반영하면 2억7500만원으로 대출 한도가 늘어난다.

또 일시적으로 주택담보대출이 2건이 되는 차주를 위해 기존 주택담보대출을 즉시 처분하면 부채산정 시 기존 주택담보대출은 지금처럼 이자상환액만 반영한다. 2년 내 처분 조건일 경우 두 번째 주택담보대출의 만기 제한(15년)도 적용하지 않기로 했다.

올 하반기에는 총체적상환능력비율(DSR)도 도입된다. DSR은 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다. 연봉이 1억원인 사람이 1년 동안 갚아야 할 빚의 원금과 이자가 8000만원이면 DSR은 80%가 된다.

그러나 이를 계산할 때 전세대출은 이자상환액만 반영된다. 신용대출과 마이너스통장은 만기가 1년이지만 통상 연장하는 것을 고려해 10년간 분할상환하는 것으로 산정해 계산된다. 이렇게 계산되는 DSR은 정부가 특정 기준을 강제하는 방식이 아니라 금융회사들이 자율적으로 활용할 방침이다.