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[김규정 칼럼]2018년 주택경기 둔화 불가피, 남은 변수는 보유세
  • 김규정 NH투자증권 부동산연구위원
  • 승인 2018.01.06 13:11
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김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

지난해 정부가 쏟아낸 부동산 규제의 영향이 본격화되면서 2018년 주택 경기는 둔화할 전망이다. 주요 규제로 다주택자에 대한 양도세 중과 시행, 재건축 초과이익환수제 부활, 新DTI와 DSR 적용 등이 꼽힌다.

가장 큰 하방요인은 대출규제에 따른 수요시장의 위축이다. 다주택자들의 추가 대출이 어려워지고 분양상품의 집단대출은 물론 상업용부동산 담보대출도 규제가 강화된다. 하반기를 중심으로 추가 금리인상이 진행되면 불안 심리를 더할 전망이다.

내부적으로는 급증하는 주택 준공물량의 부담을 피할 수 없다. 전국적으로 45만 채에 달하는 아파트가 2018년에 새로 입주하고, 이듬 해인 2019년에도 41만 채가량의 새 아파트가 입주할 계획이다. 아파트 외에도 일반주택, 상가 및 오피스텔, 오피스 등 주요 상품군의 준공량이 전반적으로 크게 늘어나 지역 · 시장별로 공급과잉 현상을 빚을 가능성이 있다.

다만, 부동산 경기가 급격히 악화될 것으로 보이진 않는다. 부동산 시장의 상승 기반이었던 저금리 · 유동성 장세의 변화 속도는 충분히 대응 가능한 수준이고, 신흥국 시장을 중심으로 한 글로벌 경제 회복세 또한 이어질 것으로 보인다. 강력한 규제와 투자환경의 변화로 인해 부동산 경기가 둔화될 수 있지만, 그 정도와 속도는 예측 가능할 전망이다.

남은 변수는 보유세 인상 등 정부의 추가 규제 여부라고 볼 수 있다. 세제에 대한 종합적인 검토와 개편에 대한 사회적 동의가 필요하다는 점을 고려할 때, 그 내용이나 시기를 결정하는 데는 다소 시간이 걸릴 수 있다. 하지만 지속적인 정부의 보유세 강화 시그널이 주는 수요시장의 추가적인 위축은 불가피해 보인다.

전반적으로 급락보단 조정이 예상되지만, 조정을 거치는 동안 지역별 · 계층별 양극화는 더욱 극심해질 것으로 우려된다. 강화된 각종 규제와 수익성 하락을 피해 장기 투자로 전환하는 여유자금은 기본 투자가치가 높고 안전한 지역과 상품에 몰리게 마련이다. 현재의 입지와 개발 및 성장 가능성에 따라 투자쏠림 현상은 심화될 전망이다.

투자자의 경우, 따라서 선택과 집중 전략이 유효하다. 상품성이 확실한 도심 정비사업 물건이나 개발을 통한 가치개선이 가능한 지분 물건을 살펴보되, 투자기간은 종전보다 길게 잡고 급매물을 공략하도록 한다. 주택시장 흐름상 다주택자 양도세 중과 시행 이후 보유세 논란과 공급부담이 누적되면서 하반기로 갈수록 급매물이 나올 가능성이 높아질 전망이다.

내집마련 실수요자라면, 비교적 안정된 전세시장에 잠시 더 머무르면서 공공분양 등 새아파트 청약에 관심을 갖는 것이 좋을 듯하다. 요건이 된다면 신혼희망타운 등 공공택지 아파트를 최우선으로 하고, 가점제 위주의 당첨에서 불리하다면 미분양도 고려대상이다. 상황에 따라 올해는 미분양아파트가 늘어날 것으로 보인다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원  @

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