김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

공급량이 감소하면서 공공분양주택에 대한 관심이 꾸준하다. 상대적으로 저렴한 소형 분양주택을 원하는 무주택세대에 적합한 상품이지만, 입지적 평가가 양호하고 상품성이 개선되면서 첫 내집마련에 나서는 젊은 수요층의 지지를 받고 있다.

국가, 지자체 및 한국토지주택공사(LH공사)와 지방공사가 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 공공분양주택이라고 한다.

공공분양주택의 인기는 희소성과 상품성, 수익성을 기반으로 한다. 지난 2015년부터 2017년까지 공공택지의 지정과 개발이 중단된 상태다. LH공사가 분양하는 공공택지의 공동주택용지 공급량이 2016년부터 감소세를 보이고 있다. 입지가 양호하고 주거 인프라가 잘 갖춰지는 공공택지의 공급량이 줄어들면서 공공분양주택에 젊은 무주택세대의 관심이 쏠리는 분위기다.

최근에는 대형 건설사의 시공을 통해 브랜드가 강화되고 평면, 마감재, 단지시설 등이 개선되면서 상품성도 나아지고 있다.

무엇보다 상대적으로 저렴한 분양가격이 가장 중요한 인기요인이다. 토지수용을 통해 공공택지가 조성되는 경우가 일반적이고, 기금지원 및 무주택세대를 지원하는 특성을 지닌 주택이기 때문에 분양가상한제 등을 통해 저렴한 분양가격에 공급된다. 입지와 상품성에 따라서 상대적으로 높은 시세차익을 기대할 수 있어 인기택지지구를 중심으로 청약경쟁이 치열하다.

대신 공공분양주택은 청약자격이 까다롭다. 해당주택 건설지역에 거주하는 무주택세대의 구성원에게 1세대 1주택 기준으로 주어진다. 세대주와 세대원 모두 무주택자여야 하고, 지역에 따라 재당첨제한기간이 적용돼 유의해야 한다.

공공분양주택에 청약하기 위해서는 청약저축이나 주택청약종합저축 통장에 가입해야 한다. 수도권의 경우 청약통장에 가입한 후 1년이 경과하고 월납입금을 12회 이상 납입해야 1순위 자격을 갖게 된다. 수도권 외 지역에서는 청약통장에 가입한 후 6개월이 지나고 월납입금을 6회 이상 납입하면 1순위에 해당한다.

만약 동일 순위에서 당첨 경쟁이 발생하게 되면 무주택기간과 청약통장 납입금액, 납입횟수를 기준으로 당첨자를 결정한다. 입지가 좋고 분양가격이 저렴한 인기택지지구의 경우 당첨 경쟁이 치열하기 때문에 청약통장 납입금액과 납입횟수를 잘 따져봐야 한다. 주변 공급분의 당첨 커트라인을 확인해 당첨 가능성을 미리 점검할 필요가 있다. 주변 당첨커트라인에 미치지 못한다면 당첨 가능성이 높은 지역으로 우회하는 것도 당첨 전략이라고 볼 수 있다.

또한 공공분양주택에 청약하려면 소득기준과 자산기준을 충족해야 한다. 전용면적 60㎡ 이하의 공공분양주택 일반공급분에 청약하려면 전년도 도시근로자 월평균소득의 100% 이하 소득기준을 갖춰야 한다. 외벌이 신혼부부나 생애최초 특별공급분에 대해서도 동일한 소득기준이 적용된다. 맞벌이 신혼부부나 다자녀가구, 노부모부양가구 특별공급분 신청자는 월평균소득의 120% 이하 소득기준을 충족하면 된다.

자산보유의 경우 부동산 2억 1550만원 이하, 자동차 2767만원 이하의 기준을 갖춰야 공공분양주택에 청약할 수 있다.

청약자격요건이 까다롭기 때문에 공공분양주택은 경쟁률도 높지만 부적격당첨으로 취소되는 경우도 적지 않다. 지난 해 발표된 11.3대책의 청약규제도 적용된다. 청약에 나서기 전에 본인의 청약자격요건을 명확하게 확인해야 한다.

한편 공공분양주택의 경우 생애최초, 신혼부부, 노부모부양, 다자녀가구 등 특별공급분 공급비중이 높다. 일반분양분을 두고 경쟁하기보다는 특별공급 자격요건을 최대한 활용하는 것이 당첨 확률을 높이는 방법이다. 특별공급 당첨은 세대당 1회만 가능하므로 청약 결정은 신중히 해야 한다.

일반적으로 분양가상한제가 적용되는 공공택지에서 공급되기 때문에 공급지역, 분양가격 등에 따라 최대 6년까지 전매할 수 없다. 공공택지의 성격에 따라 입주 및 거주의무기간도 적용되기 때문에 청약전략을 세울 때 입주와 거주계획도 따져봐야 한다.

한편 LH 공공분양 상품에 대한 중도금대출문제도 최근에 이슈가 된 바 있다. 대체 자금계획과 원금상환계획을 미리 세워야 한다.

LH 공공분양주택의 연간 공급계획은 LH청약센터 등 온라인을 통해 시기 및 공급지역을 확인 가능하다. 상세한 청약자격조건 및 당첨자 선정기준 등은 분양 사업장별로 입주자모집공고를 통해서 확인하면 된다.

현재까지 알려진 주요 공급계획으로는 수도권을 중심으로 하남 감일지구, 성남 고등지구와 고양 향동-지축지구, 남양주 다산신도시, 화성 동탄신도시, 평택 고덕신도시 등이 있다. 과천시 지식정보타운도 연내 공급계획이 보도된 바 있다. 경기도 공공분양주택의 경우 비교적 입지가 양호하고 서울과 가깝다. 고속도로 및 광역 교통망 접근성이 좋고 택지지구 내 개발재료도 적지 않아서 무주택세대의 청약 관심이 높을 전망이다. 5년 내 당첨사실이 없는 장기 무주택 세대라면 2017년 분양되는 수도권 공공분양주택에 관심을 가져볼 만하다.

수도권 외 지방의 경우, 부산 등 광역도시 공공택지와 인천, 강원, 세종시 등지의 공급계획이 주목받을 것으로 보인다.

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