도시에서 농촌으로 귀농귀촌하려면 먼저 사든 빌리든 땅부터 마련해야 하지요. 농촌지역 땅 대부분을 차지하고 있는 농지와 산지에 대해 알아봅니다.

-먼저 농지의 정의부터 알아보지요. 농지란 어떤 땅을 말하나요?

=농지는 우선 지목이 전(밭), 답(논), 과수원인 땅을 말합니다. 그러니까 밭농사와 논농사, 과수농사를 짓는 땅이라는 거지요. 지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지 종류를 구분하는 명칭인데요. 총 28개의 지목이 있습니다. 흔히 알고 있는 대지라고 하는 것은 원래 지목이 ‘대’로, 집이나 건축물이 들어선 땅을 말합니다. 하지만 지목이 전, 답, 과수원이 아니라도 농지로 분류되는 땅이 있습니다.

-전, 답, 과수원이 아니라도 농지로 인정되는 땅, 어떤 게 있나요?

=전, 답, 과수원이 아닌 다른 지목인 땅이라도 3년 이상 연속해서 농작물의 경작이나 다년생 식물 재배지로 이용되었다는 것이 확인되면 농지로 간주합니다. 또 ‘측량.수로 조사 및 지적에 관한 법률’에 따른 지목이 임야인 토지로서, 그 형질을 변경하고 3년 이상 다년생 식물 재배지로 이용한 토지 역시 농지로 봅니다.

-왜 농지에 비닐하우스나 축사 등이 들어서 있잖아요. 이런 것도 농지에 포함되나요?

=고정식 온실, 버섯 재배사, 비닐하우스와 그 부속시설은 해체 후 이동이 자유로운 것들이라 농지의 범위에 포함됩니다. 축사와 그 부속시설도 마찬가지고요. 요즘 곤충산업이 새로운 귀농아이템으로 떠오르고 있는데요. 곤충사육사와 그 부속시설도 농지의 범위에 포함됩니다. 또 농로와 수로 등 농지 개량시설의 부지도 농지에 포함됩니다.

-그럼 농사짓다가 잠시 쉬거나 농기계를 보관하는 농막도 농지의 범위에 포함되나요?

=그렇습니다. 다만 주거목적인 아니어야 합니다. 농막은 농기구, 농약, 비료, 종자를 보관하거나, 간이 취사 등의 용도로 사용하는 시설로 면적은 20㎡(6평) 이내여야 합니다. 농막은 농지의 범위에 해당하므로 설치 시 농지법에 따른 농지전용허가나 신고를 하지 않아도 됩니다. 또 간이 저온저장고, 간이 퇴비장, 간이 액비저장조도 농지의 범위에 해당되는데요. 간이 저온저장고는 그 규모가 33㎡(10평) 이내만 해당됩니다.

-이번에는 농지와 산지가 어떻게 분류되는지 알아보지요.

=농지는 크게 농업진흥지역과 ‘농업진흥지역밖’으로 나뉩니다. 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉘는 데요. 농업진흥구역은 예전의 절대농지라고 보시면 됩니다. 개발이 어렵습니다. 반면 농업보호구역은 예전의 상대농지로서, 개발이 상대적으로 용이한 편입니다. 산지는 보전산지와 준보전산지로 구분됩니다.명칭그대로 준보전산지가 보전산지에 비해 개발이 용이하고요. 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 나뉩니다.

-예전의 절대농지인 농업진흥구역에서는 귀농귀촌인이 집을 지을 수 없는지요.

=귀촌인은 당연히 안되고요. 귀농인도 어렵다고 보시면 됩니다. 사실 농촌으로 간 귀농인과 어촌으로간 귀어인은 신규 농업인, 신규 어업인이지요. 이들 농어업인들은 농업진흥구역에서 집을 지을 수 있는 일종의 특혜가 있긴 합니다. 이를 ‘농어업인주택’이라고 하는데요. 하지만 조건이 까다롭습니다. 농업, 임업, 수산업, 축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치해야 하고요. 농업이나 어업 등에 의한 수입액이 총 수입액의 절반을 초과하거나, 해당 세대원 노동력의 절반 이상을 농업이나 수산업 등에 투입해야 합니다. 농어업인주택과 부속 창고 등을 짓는 부지의 총면적은 세대당 660㎡(200평) 이내로 제한됩니다.

-그럼 예전에 상대농지인 농업보호구역에선 귀농귀촌인들이 집을 지을 수 있는 건가요?

=농업보호구역에서는 귀농인. 귀촌인들이 집을 지을 수 있습니다. 또한 농업보호구역에서는 소매점, 시무실 등 근린생활시설을 지을 수 있고요. 지역특산물 판매시설, 영농체험시설, 휴양시설, 숙박시설, 음식시설 등을 갖춘 관광농원도 가능합니다. 또 태양에너지를 이용하는 발전설비, 태양광시설도 설치할 수 있습니다.

-농지를 취득하려면 ‘농지취득자격증명’을 발급받아야 한다고 들었는데요.

=농지취득자격증명은 농지소유자격과 소유상한 등을 심사해 적격자에게만 농지의 취득을 허용하는 제도입니다. 해당 농지를 관할하는 읍·면사무소에 신청하면 되는데요. 제출서류는 농지취득자격증명 신청서, 농업경영계획서, 주민등록등본 등입니다. 요즘은 농지취득자격증명을 받는 게 그리 어렵지 않습니다. 단, 도시인들이 주말·체험영농 목적으로 1000㎡(302.5평) 미만의 농지를 취득할 경우에는 농업경영계획서를 작성하지 않아도 됩니다.

-농업인이나 귀농인이 농지를 취득하게 되면 세금감면 혜택이 있는지요.

=원래 농업을 주업으로 하는 자경농민은 취득세(3.4%)의 50%를 감면해줍니다. 이 자경농민은 농지 소재지인 시군구와 연접한 시군구 또는 농지 소재지로부터 20km 이내의 지역에 거주하면서 취득일 현재 2년 이상 농업에 종사한 사람을 말합니다. 이 자경농민 범위에는 후계농업경영인, 농업계열학교 또는 학과의 이수자와 재학생도 포함됩니다. 다만 농업 외 종합소득금액(농가부업소득, 임대소득 제외)이 3700만 원 이상이면 제외됩니다.

-그럼 귀농인에 대한 취득세 감면 요건은 어찌 되나요.

=농어촌으로 이주한 귀농인이 직접 경작할 목적으로 귀농일로부터 3년 이내에 취득하는 농지와, 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위해 취득한 임야에 대해서는 취득세의 50%를 감면해줍니다. 여기서 귀농일이라고 하면 농어촌으로 전입신고하고 거주를 시작한 날을 말합니다. 따라서 귀농인의 경우 일단 땅과 집을 사지 말고 빌려서 농사를 시작한 뒤에 전입일로부터 3년 내 농지를 사게 되면 취득세 감면혜택을 받을 수 있습니다. 대개는 처음부터 땅을 사서 집을 지어 들어오기 때문에 감세혜택을 받지 못합니다.

-혹시 나중에 감면받은 취득세를 추징당하는 경우는 없는지요.

=몇 가지 추징 사유가 있습니다. 귀농인이 정당한 사유 없이 귀농일로부터 3년 이내에 취득 농지와 임야의 소재지에서 멀리 떨어진 다른 지역으로 이전한 경우에 감면받은 취득세를 추징당합니다. 또 귀농일로부터 3년 이내에 농업 외의 다른 산업에 종사하는 경우에도 역시 감면받은 취득세를 추징당합니다. 다만 식품산업과 농업을 겸업하는 경우는 추징당하지 않습니다.

-취득세를 감면받은 농지를 중도에 매각하게 되면 어찌 되나요.

=농지의 취득일로부터 2년 이내에 직접 경작하지 아니하거나, 임야의 취득일로부터 2년 이내에 농지의 조성을 개시하지 아니하는 경우, 그리고 3년 이상 직접 경작하지 않고 매각하거나 다른 용도로 사용하는 경우에는 그 해당 부분에 한정해 경감된 취득세를 추징합니다.

-농업인이나 귀농인에 대한 양도세 감면혜택은 없는지요.

=8년 재촌-자경한 농지에 대한 양도세 감면 혜택이 있습니다. 귀농인 역시 농촌으로 이주해 8년 이상 직접 농사를 짓게 되면 감면 혜택을 받는데요. 5년간 총 3억 원까지 양도세를 감면받습니다. 소득이 아닌 세액 감면이기에 큰 혜택이지요. 양도 당시 농지는 지목에 관계없이 농작물을 경작하는 땅이면 됩니다. 다만 근로소득과 사업소득(농업 및 농업부업소득, 임대소득은 제외)이 3700만원을 넘으면 감면혜택에서 제외됩니다.

-산지는 농지보다 주택 건축 등 개발이 까다롭지요.

=그렇습니다. 그리고 토목비용이 배보다 배꼽이 큰 경우도 많습니다. 산지는 준보전산지가 보전산지에 비해 개발이 용이하고요. 보전산지 가운데 공익용산지 보다 임업용산지가 그 활용도가 상대적으로 높습니다. 임업용산지에는 산림경영관리사를 설치할 수 있고요. 또 농림어업인이 자기 소유의 산지에 농림어업의 경영을 위해 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡(200평) 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설의 설치가 가능합니다.