올해부터 내년까지 역대 최대 수준의 입주가 계획되면서 전세 가뭄에 단비가 될 예정이다. 입주아파트는 단기간 물량이 쏟아지는 만큼 물건을 구하기 쉽고, 새 집이면서 전세금이 싼 장점이 있다.

하지만 입주아파트 전세 물건은 미등기 상태인 경우가 많고, 따라서 집주인의 권리관계 확인도 쉽지가 않다. 계약 전 임차인들이 꼼꼼히 따져보는 수밖에 없다.

입주아파트 전세계약은 보통 입주예정일 3개월 전부터 이뤄지고, 입주 1개월 전 사전점검과 사용승인을 거치면 입주지정기간이 확정된다. 그리고 소유권이전등기는 입주시작일로부터 1개월 이내 할 수 있다. 이 같은 시차로 인해 입주아파트 전세는 미등기 물건이 상당수다.

등기가 안 된 경우 세입자로서는 해당 아파트의 권리관계 파악이 힘들어 불안할 수밖에 없다. 이에 계약 전에는 분양계약서 사본을 받아두고, 시행사(건설사)에 가압류 여부 등의 권리관계나 수분양자와 계약서상의 임대인이 맞는지 등을 반드시 확인해야 한다.

집주인이 전세금을 받아 잔금을 납부하는 사례가 많다는 점에서 전세금 잔금은 평일로 맞추는 게 좋다. 그래야 잔금을 받는 즉시 분양대금을 완납할 수 있기 때문이다.

장재현 리얼투데이 팀장은 “특약사항에 집주인이 잔금(분양대금)을 전세금 잔금날짜에 완납하지 않을 경우 계약을 해지한다거나 분양대금을 완납할 때 동행한다는 조건을 명시하는 것도 좋은 방법”이라고 조언했다.

미등기 상태에서 전세권 설정은 불가능하지만 입주와 동시에 전입신고와 확장일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권은 취득할 수 있다. 전입신고는 임시사용승인만 나도 가능하다.

간혹 집주인이 소유권이전등기 후 대출을 받아야 한다며 세입자에게 주소를 잠깐 이전해달라고 요구하기도 하는데, 애초 이런 조건의 전세계약은 하지 않는 게 안전하다. 부득이하게 동의를 한 경우라면 전셋값과 대출금이 시세(하한가)의 70%를 넘지 않도록 해야 한다.

집주인과의 합의가 잘 됐더라도 아파트 자체가 사용승인을 받지 못하면 건설사가 소유권보존등기를 못해 집주인도 소유권이전등기를 할 수 없다. 사용승인 전의 입주예정아파트라면 사용승인을 받는데 문제가 없는지 체크해야 한다.

장재현 팀장은 “시행사와 시공사 사이에 소송 등의 문제가 있을 경우 사용승인을 받지 못할 가능성이 있는 만큼, 전세계약을 피하는 게 바람직하다”고 설명했다.