저금리 시대를 맞아 절세가 최고의 재테크 수단으로 떠오르면서 부동산 부부공동명의에 대한 관심도 높아지고 있다.

부동산은 특히 취득부터 보유, 양도 시까지 세금과는 떼려야 뗄 수 없는 관계라 절세를 통한 이득이 큰 편이다. 하지만 공동명의를 하더라도 절세 효과를 볼 수 없는 세대가 상당수고, 오히려 세금폭탄을 맞을 수도 있어 전략이 필요하다.

◇취득세와 재산세 ‘절세 효과 없어’

우선 부동산을 살 때 내는 취득세는 단독명의나 공동명의나 차이가 없다. 취득세는 주택은 취득가의 1.1~3.5%, 주택 외 부동산은 4.6%의 단일 세율이 적용된다. 누진세율 구조가 아니기 때문에 공동명의를 하더라도 내야 할 세금 총액은 변하지 않는다.

예컨대 단독명의일 때 취득세가 1000만원이 나왔다면 남편과 부인이 지분을 50%씩 나눠 가져도 각각 500만원씩 총 1000만원이 나오는 식이다.

같은 이유로 재산세도 절세 효과가 없다. 재산세는 매년 과세기준일(6월 1일) 현재 소유하고 있는 사람에게 부과되는데, 부동산 시가표준액 기준으로 세금 총액을 계산한 후 산출된 세액을 각자 지분 비율만큼 부담시키는 구조라 결국 총액은 같다.

◇종합부동산세와 임대소득은 ‘유리’

종합부동산세(종부세)는 공동명의가 확실히 유리하다. 종부세는 과세기준일(6월 1일) 현재 국내에 위치한 재산세 과세대상인 주택과 토지를 유형별로 구분해 합산한 결과, 공제액을 초과하는 경우 초과분에 대해 과세하는 세금이다.

원래 부부합산이었지만 부부별산으로 전환되면서 공동명의로 지분을 나누면 명의자 각각에 공제금액이 적용된다. 공제액은 주택은 6억원(1세대 1주택자 9억원), 나대지 등 조합합산토지는 5억원, 상가 부속토지 등 별도합산토지는 80억원이다.

예를 들어 공시가격이 10억원인 아파트의 경우 단독명의로 돼 있으면 9억원 초과분인 1억원에 대해 종부세를 내야 한다. 그러나 남편과 부인이 각각 5억원씩 공동명의로 올라가 있으면 납부 의무가 없다.

임대소득세도 마찬가지다. 임대소득세는 임대료 수입에서 필요경비를 차감한 소득금액에서 소득공제를 차감하고 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용한다. 따라서 공동명의의 경우 적용받는 누진세율 구간이 낮아져 세금을 줄일 수 있다.

◇양도소득세도 양도차익 '분산' 효과 

부동산을 팔 때 차익에 부과하는 양도소득세(양도세)도 공동명의가 유리하다. 양도세는 차익이 커질수록 세율이 높아지는데, 공동명의로 해두면 차익이 분산되기 때문에 낮은 세율을 적용받게 된다.

1세대 1주택자 기준 양도차익이 9000만원일 때 50% 비율의 공동명의는 각각 15% 세율에 108만원의 누진공제를 받는데, 단독명의는 35% 세율에 1490만원의 누진공제를 받는 식이다.

이를 계산하면 전자는 {4500만원×0.15-108만원} 산식에 따라 각각 567만원, 총 1134만원을 내야 한다. 후자는 {9000만원×0.35-1490만원} 식에 의해 공동명의보다 500여만원 많은 1660만원을 납부해야 한다.

다만 미등기양도(70%)나 보유기간 1년(50%) 또는 2년(40%) 미만인 경우는 누진세율이 아닌 단일세율이 적용되기 때문에 공동명의라도 양도세 절감 효과는 적다.

◇취득세, 증여세 등 배꼽 더 클 수도

종부세와 임대소득세, 양도세 등 누진세율을 적용하는 세금에 한해 공동명의가 유리한 것은 사실이다. 그러나 공시가격 9억원 이하 주택을 가진 1세대 1주택자라면 대부분 납부의무 자체가 없기 때문에 절세를 목적으로 굳이 공동으로 등기를 할 필요는 없다.

오히려 공동명의로 하는 경우 배우자에게 지분만큼 증여를 한 것으로 본다. 소득이 있어 입증이 가능하면 상관없지만 그렇지 않은 경우 10년간 6억원을 초과한 금액에 대해 증여세가 부과된다.

또 소유권 이전등기가 끝난 뒤 증여를 하면 지분치 만큼 다시 취득세를 내야하고, 공동명의로 재산이 증가한 사람에게는 건강보험료가 추가될 수 있으므로 세금 외적인 부분도 함께 고려해 득실을 따져봐야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “기본적으로 1세대 1주택자인 대부분의 서민들은 단독명의나 공동명의나 세금 차이가 없다고 볼 수 있다”며 “1주택자라도 공시가격이 9억원을 초과하는 경우 공동명의를 고려해볼 수 있지만 이때도 증여세와 취득세를 먼저 확인해봐야 한다”고 말했다.