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[부동산레이더] “올해 안에 반드시 관리처분”…갈 길 바쁜 재건축
  • 박선옥 기자
  • 승인 2017.01.11 15:30
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서울 여의도 공작아파트가 지난 7일 KB부동산신탁을 사업시행자 우선협상자로 선정하고, 신탁방식 재건축 추진을 본격화했다. KB신탁은 다음달까지 운영위원회와 양해각서(MOU)를 체결하고 안전진단을 시작할 예정이다.

앞서 지난해 11월 여의도 시범아파트도 한국자산신탁을 예비신탁업체로 선정하고, 신탁방식 재건축을 먼저 도입했다. 현재 동의서 징구 절차를 진행 중이다.

이들 단지가 신탁방식 재건축을 선택한 데는 올해까지 관리처분계획인가를 신청, 재건축 초과이익환수제를 피하기 위함이다. 신탁방식으로 재건축을 진행하면 사업 기간이 2~3년가량 짧아진다.

여의도 S중개업소 대표는 “이제 11개월 조금 더 남은 상황에서 관리처분인가 신청까지는 힘들 것이라는 전망이 많다”면서도 “조합설립조차 안 된 공작·시범아파트로서는 신탁방식 외에는 속도를 높일 방법이 없다 보니 지푸라기라도 잡는 심정으로 선택하는 것 같다”고 말했다.

11일 관련 업계에 따르면 내년 재건축 초과이익환수제의 부활을 앞두고 주요 재건축 단지들이 사업에 속도를 내고 있다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 통상 주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 환수하는 제도다. 조합 추진위원회 승인 시점부터 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10%에서 최고 50%까지 분담금으로 내야 한다.

지난 2006년 투기 억제를 위해 도입됐지만 부동산시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년부터 올해 말까지 한시적으로 유예됐다. 부활하기 전 올해 12월 31일까지 구청에 조합원 분담금 등을 정한 관리처분계획인가 신청을 해야 유예 혜택을 얻을 수 있다.

단지별로 금액의 차이는 있지만 재건축 초과이익환수제 적용 시 조합원들의 부담금은 크게 늘게 된다. 여의도 시범아파트의 경우 재건축을 통한 개발이익을 가구당 1억원으로 가정했을 때 약 1600억원을 부담해야 하는 것으로 추정되고 있다.

이렇다 보니 11·3대책으로 직격탄을 맞은 서울 재건축 추진 단지들이 오히려 추진 속도는 높이는 아이러니한 상황이 연출되고 있다. 특히 재건축 추진 초기인 조합설립인가 단계인 단지들은 상반기 사업시행인가, 연내 관리처분계획인가 신청을 목표로 더욱 서두르는 모습이다.

당장 오는 18일 열리는 시 도시계획위원회에 서초구 반포동 주공1단지(1·2·4주구)와 신반포3차·경남아파트, 송파구 잠실동 주공5단지 등의 정비계획(변경)안이 상정될 예정이다.

이 중 반포주공1단지와 신반포3차·경남아파트는 지난해 정비계획을 도계위에 상정했다 교통·환경 영향에 대한 종합적인 검토가 필요하단 이유로 보류된 바 있다. 이들 조합에서는 지적 사항이 보완된 만큼, 이번 심의에서는 계획이 통과될 것으로 기대하고 있다.

반면 잠실주공5단지는 이번에 새로 올라가는 안건으로, 일부 구역을 준주거지역으로 상향해 최고 50층까지 올리는 내용이 포함돼 있다. 서울플랜 2030, 한강변 관리계획 등과 맞물려 심의가 까다롭게 이뤄질 것이란 전망이 나온다.

여의도에서 유일하게 안전진단을 통과한 수정아파트도 막판 속도를 내고 있다. 작년 말 구청에 정비계획서와 재건축 정비구역 지정신청서를 내고 결과를 기다리는 중이다.

정비구역으로 지정되더라도 조합을 설립하고, 이후 사업시행인가와 관리처분 단계를 거쳐야 해 시간이 빠듯하다. 하지만 상업지역에 위치해 사업성이 좋은 데다, 안전진단을 통과해 신탁방식으로 조합 설립 단계를 건너뛸 경우 시범·공작아파트보다 앞서 나갈 수 있다.

인근 부동산 관계자는 “수정아파트는 가구수가 많지 않아 주민 의견을 모으기 쉽고, 재건축 추진 의지도 강해 순조로운 진행이 예상된다”며 “현재 조합방식과 신탁방식 중 어떤 게 유리한지 따져보는 있는데, 어떻게든 환수제를 피하는 방향으로 결정할 것 같다”고 말했다.

장재현 리얼투데이 팀장은 “환수제가 부활하면 조합원들은 분담금 폭탄을 맞을 가능성이 높다”며 “올해까지 관리처분인가 신청을 못하는 단지들은 사실상 재건축을 포기하는 사태까지 올 수 있다”고 설명했다.

 

 

 

박선옥 기자  parkso1979@businessplus.kr

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