11·3부동산대책에 따른 청약규제로 조합원 입주권과 분양권을 두고 저울질하는 수요자들이 늘고 있다. 입주권과 분양권은 재건축·재개발된 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리라는 점에서는 동일하지만 계약조건, 세금 등에서는 차이를 보인다.

30일 부동산업계에 따르면 서울지역 분양권 전매제한 규정이 강화되면서 입주권에 대한 관심이 높아지고 있다.

입주권은 재건축·재개발이 진행되는 주택(아파트)를 조합원으로부터 구입해 얻는 권리다. 직접 조합원이 돼 사업을 시행하는 것으로, 관리처분계획인가 시점에 얻게 된다.

조합원이 되면 좋은 동과 호수를 선점할 수 있고, 일반분양가 대비 저렴한 조합원분양가를 적용받는다는 장점이 있다. 다만 일반분양 시기가 다가올수록 입주권에 붙는 웃돈이 높아져 가격적인 메리트가 떨어진다.

서초구 잠원동의 S중개업소 관계자는 “아크로리버뷰나 신반포래미안리오센트나 입주권 가격이 일반분양가보다 높다”면서도 “일반분양분과는 달리 조합원분은 한강 조망이 가능하기 때문에 가격만 가격만 갖고 싸다 비싸다를 판단할 수 없다”고 설명했다.

분양권은 관리처분계획인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 그렇다보니 선호도가 떨어지는 동·호수가 주로 나온다. 직접 청약을 해 당첨되는 방법과 당첨된 사람의 권리를 사는 방법으로 획득할 수 있다.

직접 청약을 할 경우 추가 비용(웃돈)은 들어가지 않지만 당첨을 장담할 수 없다는 단점이 있다. 이에 웃돈을 주더라도 당첨된 사람의 분양권을 사는 게 일반적이다.

하지만 앞으로 11·3대책에 따라 분양권시장은 위축될 전망이다. 서울에서는 강남4개구는 입주 때까지, 나머지 21개구는 계약 후 1년 6개월간 전매가 제한된다. 또 구에 관계없이 85㎡ 이하는 5년간, 초과는 3년간 재당첨이 금지된다.

장경철 부동산일번가 이사는 “재당첨 금지조항에 따른 청약자수 감소는 불가피하다. 또 11월 3일 이후 입주자모집공고를 받은 단지들은 늘어난 분양권 전매제한 기간 때문에 거래가 쉽지 않다. 청약이든 분양권 매수든 위축될 수밖에 없다”고 밝혔다.

전문가들은 다만 이 같은 분양권시장 침체가 입주권 거래 증가로 이어지긴 어려울 것으로 보고 있다.

입주권의 가장 큰 리스크는 추가 비용이다. 시행 주체인 조합원은 사업 지연, 원자재 가격 상승, 주택경기 침체에 따른 분양실적 저조 등의 위험을 그대로 떠안아야 한다. 최근 분양시장이 좋아 관련 잡음이 없었지만 2~3년 전까지만 해도 추가분담금 갈등이 심각했다.

세금도 분양권과는 차이가 있다. 입주권은 세법상 주택으로 취급되기 때문에 매입 즉시 취득세를 내야 한다. 관리처분인가 후 기존 주택이 멸실되고 토지만 남기 때문에 입주권에는 4.6%의 토지세율이 적용된다. 또 양도소득세 1가구1주택 비과세 혜택에서도 제외된다.

이에 반해 분양권은 소유권이전등기를 할 때까진 주택으로 간주되지 않는다. 따라서 기존 주택 보유자가 추가로 분양권을 매입하더라도 1가구1주택 자격이 유지된다. 또 취득세도 매입 후가 아닌 등기 후 낸다.

한 번에 목돈이 투입되는 것도 단점이다. 입주권은 조합원의 권리가액이 추가분담금(변동 가능)에 웃돈을 더한 금액으로 거래된다. 일반 부동산 거래와 마찬가지로 계약금에 1~2개월 뒤 잔금을 내는 방식으로, 단기간 내 수억원의 금액을 부담해야 한다.

분양권이 계약금 10%만 납부하면 중도금 집단대출(9억원 이하)을 통해 잔금 때까지 추가 비용을 부담하지 않는 것과는 대조적이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “좋은 동·호수를 선점하고, 경우에 따라 분양권보다 저렴하게 매입할 수 있다는 장점에도 입주권은 초기에 부담해야 할 금액이 크기 때문에 일반인들이 쉽게 접근하기 힘들다”며 “분양권 수요가 입주권으로 넘어가진 않을 것”이라고 말했다.